位于南京麒麟G09宅地的京奧港·未來(lái)墅日前終于領(lǐng)到銷(xiāo)售許可證,，但其身價(jià)一降再降,，被核準(zhǔn)通過(guò)的銷(xiāo)售均價(jià)僅比樓面地價(jià)高出3000多元/平方米，基本是貼著地價(jià)賣(mài),。當(dāng)然，該樓盤(pán)也從最初的“精裝豪宅”改成了“毛坯房”,。類似京奧港·未來(lái)墅的情況,，在合肥、蘇州,、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市并不少見(jiàn),。由于各地嚴(yán)格實(shí)施限價(jià)政策,，一些當(dāng)初高價(jià)拿地的房企期望通過(guò)高房?jī)r(jià)消化拿地成本并獲得暴利的如意算盤(pán)紛紛落空。

⊙記者 劉向紅 ○編輯 邱江

去年4月以47.6億元豪奪南京麒麟G09宅地的北京京奧港集團(tuán)彼時(shí)可能不會(huì)想到,，其開(kāi)發(fā)的京奧港·未來(lái)墅的身價(jià)會(huì)一降再降,。日前，該樓盤(pán)終于領(lǐng)到銷(xiāo)售許可證,，每平方米均價(jià)為25715元至25993元,，僅比樓面地價(jià)高出3000多元/平方米，基本是貼著地價(jià)賣(mài),。據(jù)了解,，類似京奧港·未來(lái)墅的情況，在合肥,、蘇州,、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市并不少見(jiàn)。由于各地嚴(yán)格實(shí)施限價(jià)政策,，一些當(dāng)初高價(jià)拿地的房企期望通過(guò)高房?jī)r(jià)消化拿地成本并獲得暴利的如意算盤(pán)紛紛落空,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企拿地的資金大多是融資而來(lái)的,，成本普遍較高,，隨著時(shí)間的流逝，資金鏈壓力會(huì)增大,。房企應(yīng)合理定位,，盡早入市，加快資金回籠,，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。

　　“身價(jià)”一降再降

去年4月15日，北京京奧港集團(tuán)在經(jīng)過(guò)61輪激烈競(jìng)拍后,，以47.6億元拿下了南京麒麟G09宅地,，樓面價(jià)22353元/平方米，創(chuàng)出了麒麟板塊的新高,。當(dāng)時(shí),，周邊樓盤(pán)的價(jià)格在1.7萬(wàn)元/平方米至2.2萬(wàn)元/平方米，上述樓面價(jià)屬于典型的“面粉貴過(guò)面包”,。

根據(jù)公司最初規(guī)劃,，在該地塊開(kāi)發(fā)的京奧港·未來(lái)墅將被打造成“南京第三代豪宅典范”，并放出“精裝豪宅價(jià)格要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米”的口風(fēng),。然而,，受限價(jià)等樓市調(diào)控政策的影響，該樓盤(pán)價(jià)格預(yù)期卻不斷下調(diào)，從4萬(wàn)元/平方米,，到3.5萬(wàn)元/平方米,，再到3萬(wàn)元/平方米，直至最終被核準(zhǔn)的25715元/平方米至25993元/平方米,，較最初的預(yù)期價(jià)格下降了三成多,。當(dāng)然,，產(chǎn)品也從最初的“精裝豪宅”改成了“毛坯房”,。

售樓處工作人員表示，這主要是受限價(jià)措施影響,，如果房?jī)r(jià)定得過(guò)高,，就無(wú)法通過(guò)審核備案。因此,，開(kāi)盤(pán)已延后了近一年,，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，已不想捂盤(pán)往后再拖,。

據(jù)了解,，京奧港·未來(lái)墅目前的定價(jià)略高于周邊二手房的掛牌價(jià)。業(yè)內(nèi)人士指出,，按照目前的售價(jià),，該樓盤(pán)的利潤(rùn)空間很小，如果成本控制不好的話,，開(kāi)發(fā)商有可能虧本,。

　　首期融資款11月到期

值得注意的是，京奧港·未來(lái)墅的土地款是開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資支付的,，而且第一期還款日已近在眼前,。

“宏金46號(hào)集合資金信托計(jì)劃”顯示，借款方為北京京奧港集團(tuán)有限公司,，資金投向京奧港·未來(lái)墅地塊,。該計(jì)劃是結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，總規(guī)模為49.6億元,。其中,，優(yōu)先級(jí)資金34.72億元，次級(jí)資金14.88億元,，分兩期發(fā)行,。第一期34.45億元，優(yōu)先級(jí)28億元,，次級(jí)6.45億元,；第二期15.15億元，優(yōu)先級(jí)6.72億元，次級(jí)8.43億元,。第一期到期日是2017年11月12日,，第二期到期日是2018年2月26日。

目前,，距該信托計(jì)劃第一期到期只有2個(gè)月,。一位業(yè)內(nèi)人士表示，除非開(kāi)發(fā)商已解決資金問(wèn)題,，否則,，一定會(huì)在首期融資到期前開(kāi)盤(pán)，通過(guò)資金回籠來(lái)歸還借款,。

據(jù)了解,，該筆巨額融資是以標(biāo)的地塊土地使用權(quán)抵押、項(xiàng)目公司100%股權(quán)質(zhì)押,、京奧港地產(chǎn)連帶保證,、實(shí)際控制人連帶保證設(shè)置風(fēng)控措施的。

中融信托有關(guān)人士告訴記者,，該信托計(jì)劃運(yùn)轉(zhuǎn)正常,，項(xiàng)目質(zhì)地較好，進(jìn)度正常,。項(xiàng)目方反饋將擇機(jī)入市,，并未受到限制。

　　類似賣(mài)房案例漸多

其實(shí),，受限價(jià)等調(diào)控政策影響的不僅僅是南京樓市,，合肥、蘇州,、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市的一些高地價(jià)樓盤(pán),，也大多在貼著地價(jià)賣(mài)。

據(jù)“哥們買(mǎi)房”統(tǒng)計(jì),，去年土地拍賣(mài)火熱之時(shí),，合肥市九區(qū)三縣誕生了23幅高價(jià)地，到目前僅有10個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目入市,。由于政府嚴(yán)格限價(jià),，這些高地價(jià)項(xiàng)目的樓面價(jià)與備案價(jià)差距一般都在3000元/平方米左右，個(gè)別差價(jià)甚至不到500元/平方米,。如新站某知名樓盤(pán),，樓面價(jià)9614元/平方米，備案價(jià)（高層）僅為10499元/平方米,，兩者差價(jià)不足千元,。

在同一個(gè)板塊,，有的高地價(jià)樓盤(pán)的備案價(jià)與周邊普通樓盤(pán)相差無(wú)幾。如合肥新站區(qū)的華地·紫悅府,，比附近的昌·香樟原著的樓面價(jià)高1574元/平方米,，但備案價(jià)卻相同，留給開(kāi)發(fā)商的盈利空間非常小,。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，一般而言，高地價(jià)拿下的項(xiàng)目,，為了追求更高的溢價(jià)率,，會(huì)選擇高端豪宅產(chǎn)品。如今選擇推出毛坯產(chǎn)品的,，多半是因?yàn)橘Y金壓力,。從去年高地價(jià)樓盤(pán)的入市情況來(lái)看,，目前分化趨勢(shì)明顯：一些地價(jià)不算特別高（2.5萬(wàn)元/平方米以內(nèi)）的項(xiàng)目,，正在降低身段，貼著地價(jià)抓緊入市,；一些超級(jí)高地價(jià)項(xiàng)目,，基本只能捂著。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，限價(jià)等樓市調(diào)控措施短期內(nèi)難以松動(dòng),，隨著時(shí)間的流逝，靠融資拿地的房企將會(huì)面臨巨大的資金鏈壓力,，與其捂盤(pán)硬扛,，不如盡早把握入市時(shí)機(jī)，通過(guò)合理定位規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn),。