4493套住宅將于9月上市

在品牌房企搶跑“金九銀十”,、低價區(qū)域大量推出新貨的推動下,，8月東莞樓市供需兩旺，在“4·10”限購政策升級后,，成交迎來了回暖升溫。

不過,，業(yè)內(nèi)人士表示,，東莞樓市成交回暖，主要原因是定價理性促成,，價格仍然是成交的關(guān)鍵,，在“金九銀十”到來，供應(yīng)量大增的情況下,，供過于求壓力仍大,，房企為回籠資金，“以價換量”將成為市場主流,。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報全媒體記者盧政

　　數(shù)據(jù)分析：洋房成交面積大幅上漲

臨近“金九銀十”開發(fā)商紛紛搶跑,，8月樓市也隨之回暖升溫，出現(xiàn)了“4·10”限購政策升級以來供需兩旺的局面,。合富大數(shù)據(jù)顯示,，8月東莞新建商品住房供應(yīng)6329套，環(huán)比增加近6成,，同比增加近4成,，創(chuàng)下2016年12月以來最高月供應(yīng)水平；成交也明顯回暖,，8月東莞住宅簽約54.9萬平方米,，共4732套，同比大幅增加42%,，環(huán)比增7%,，與3月和4月基本持平，處于年內(nèi)高位,。

優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,，8月份，在理性定價項目熱銷,、購房客戶入市意愿增強和房企搶跑“金九銀十”大量推新貨等大環(huán)境之下，東莞供應(yīng)連續(xù)5個月上漲,，創(chuàng)年內(nèi)最高峰,。2017年8月住宅供應(yīng)面積72.65萬平方米，面積環(huán)比上漲65%,，其中洋房占比7成,，是絕對的主角。洋房共有21個項目供應(yīng),，套數(shù)超300套有6個項目,，以碧桂園,、萬科、卓越等房企為主,；別墅有7個項目供應(yīng),，合計419套，合計面積8.4萬平方米,，環(huán)比飆升757%,，碧桂園成為供應(yīng)大戶。

　　公寓產(chǎn)品占比下滑

在物業(yè)類型成交方面,，8月洋房成交占比快速上升,。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測顯示，8月住宅各物業(yè)中,，洋房成交面積占比75%,，與7月的60%相比大幅上漲，主要是由于臨近“金九銀十”,，碧桂園等多家品牌房企項目多盤齊發(fā),，甚至以低于同片區(qū)項目價格入市，以價沖量搶跑市場,。此外,，公寓產(chǎn)品占比雖然在洋房市場發(fā)力下明顯下滑，但仍然處于高位,，占比達22%,，別墅占比3%。

從物業(yè)類型庫存情況來看,，8月底東莞洋房,、別墅和公寓的庫存量分別為281.55萬平方米、99.41萬平方米,、47.88萬平方米,。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，按過去一年消化速度計算,，消化周期分別為6.8個月,、16.8個月、7.1個月,，洋房和別墅的庫存消化周期持續(xù)拉長,，尤其別墅受政策原因影響出貨難度較大，其消化周期環(huán)比拉長了近2個月,。

　　房價漲幅持續(xù)走低

此外,，合富研究院介紹，8月東莞新建商品住宅簽約均價16550元/平方米,，環(huán)比持平,，同比上漲10%,，漲幅創(chuàng)過去22個月以來最低，房價持續(xù)回歸理性,。值得注意的是,，房價同比漲幅持續(xù)收窄。合富大數(shù)據(jù)顯示,，東莞房價同比漲幅從去年10月最高的76%持續(xù)減小至今年8月的約10%,，創(chuàng)過去22個月以來最低，預計接下來的9~12月,，同比漲幅將持續(xù)走低,。

另外，房價環(huán)比表現(xiàn)平穩(wěn),。合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2017年1月以來，東莞每月房價環(huán)比保持0%上下2個點浮動,，整體表現(xiàn)穩(wěn)定,，其中最近3個月保持連續(xù)微跌。

　　前八個月供求平衡

另外,，合富大數(shù)據(jù)顯示,，2017年1~8月東莞新建商品住房供應(yīng)和簽約面積均約為324萬平方米，其中供應(yīng)量同比減38%,，簽約量同比減50%,；均價16315元/平方米，同比上漲26%,，漲幅較去年同期回落9個百分點,，預計全年房價同比漲幅將回落至20%上下，將較去年漲幅降一半,。

房價同比漲幅回落顯示出價格是影響東莞樓市成交的主要因素,，市場上直接表現(xiàn)為定價高區(qū)域成交困難，定價低區(qū)域和樓盤成交火熱,。東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示,，8月樓市整體認購量與7月基本相當，市場逐漸出現(xiàn)分化,，臨深區(qū)域由于房價高位企穩(wěn)出貨難度仍然較大,，市場熱點仍然集中在單價較低的樓盤和價格在區(qū)域內(nèi)較低的樓盤中。

　　原因分析：品牌房企集中推貨

8月份東莞住宅市場供需兩旺,，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，一是由于碧桂園,、萬科,、卓越等品牌房企大力推貨沖刺業(yè)績,，其中碧桂園貢獻力度非常大，碧桂園旗下項目住宅成交總量占全市的39.71%,。二是新品供應(yīng)量大增,，且諸多項目定價紛紛低于預期，帶動本地需求加速入市,。三是麻涌,、橫瀝、望牛墩等相對價格洼地和城區(qū)受供應(yīng)放量推動,，成為市場成交熱點,。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，8月熱銷盤持續(xù)加推,，大量新盤也積極入市,，反映出開發(fā)商推貨熱情仍然較高，尤其碧桂園和萬科明顯加大推貨力度以加快資金回籠,。8月多盤定價低于區(qū)域價格水平,，本地需求持續(xù)大幅放量，促使開盤銷售率維持高位,。

　　開盤價低于區(qū)域價

根據(jù)東莞中原CCES監(jiān)控的來訪數(shù)據(jù)顯示,，2017年8月東莞樓市來訪量環(huán)比7月上升7%，一方面,，樓市新盤明顯增多,， 且逐步進入樣板房開放、認籌或開盤階段,，客戶看房購房的意愿明顯增強,，樓市人氣火旺；另一方面,，品牌房企項目增多,，產(chǎn)品品質(zhì)的提升激發(fā)購房需求增長。

不過,，真正推動購房者入市的還是價格,。東莞中原戰(zhàn)略研究中心還表示，近兩個月單價較低的區(qū)域成交持續(xù)活躍,，多個樓盤開盤銷售率高 ,，反映出當前購房者入市意愿較強。

值得注意的是,，8月部分開發(fā)商以價換量急求資金回籠,，出現(xiàn)部分項目定價十分理性謹慎，開盤價均低于區(qū)域價。

　　展望：

　　4493套住宅將于9月上市

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計,，“金九銀十”到來,，全新項目扎堆入市，供應(yīng)將顯著放量,。開發(fā)商在全年銷售目標的壓力之下,，出貨意愿強烈，9月東莞樓市將迎來一波供應(yīng)熱潮,。據(jù)該研究中心介紹,，未來一階段，東莞物價備案尚未上市的項目有21個項目,，供應(yīng) 4493套,，其中不乏全新項目面市。此外,，受到供應(yīng)增加以及旺季到來,，品牌開發(fā)商跑量出貨，預計9月東莞樓市成交量回升,。

　　動態(tài)：

　　上周東莞住宅成交量升價跌

上周東莞住宅供需兩旺,，處于年內(nèi)周成交量的高位，主要由郊區(qū)樓盤低價成交支撐,，呈現(xiàn)出量升價跌的態(tài)勢,。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周東莞新建商品住宅供應(yīng)達2474套,、27.4萬平方米,，僅次于3月“小陽春”的周供應(yīng)量，處于年內(nèi)供應(yīng)量的高位,。從成交來看,，上周東莞新建商品住宅簽約達1993套，僅次于3月最后一周的2200套,。從價格來看,，上周東莞住宅簽約均價16003元/平方米，環(huán)比下跌10%,，總體平穩(wěn),。

值得注意的是，上周城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)成交突出,，支撐起東莞樓市半邊天,。據(jù)合富研究院介紹，上周石碣,、東城和麻涌三個區(qū)域成交占市場62%份額,，城央外圍區(qū)域石碣和麻涌兩鎮(zhèn)總成交量達968套,，市場份額高達49%，兩鎮(zhèn)為東莞低房價區(qū)域,，均價均在1.3萬~1.4萬元/平方米之間,，拉低全市整體均價。