4493套住宅將于9月上市

在品牌房企搶跑“金九銀十”、低價(jià)區(qū)域大量推出新貨的推動(dòng)下,，8月東莞樓市供需兩旺,，在“4·10”限購(gòu)政策升級(jí)后，成交迎來了回暖升溫,。

不過，業(yè)內(nèi)人士表示，東莞樓市成交回暖,，主要原因是定價(jià)理性促成，價(jià)格仍然是成交的關(guān)鍵,，在“金九銀十”到來,，供應(yīng)量大增的情況下，供過于求壓力仍大,，房企為回籠資金,，“以價(jià)換量”將成為市場(chǎng)主流,。

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者盧政

　　數(shù)據(jù)分析：洋房成交面積大幅上漲

臨近“金九銀十”開發(fā)商紛紛搶跑，8月樓市也隨之回暖升溫,，出現(xiàn)了“4·10”限購(gòu)政策升級(jí)以來供需兩旺的局面,。合富大數(shù)據(jù)顯示，8月東莞新建商品住房供應(yīng)6329套,，環(huán)比增加近6成,，同比增加近4成，創(chuàng)下2016年12月以來最高月供應(yīng)水平,；成交也明顯回暖,，8月東莞住宅簽約54.9萬平方米，共4732套,，同比大幅增加42%,，環(huán)比增7%，與3月和4月基本持平,，處于年內(nèi)高位,。

優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，8月份,，在理性定價(jià)項(xiàng)目熱銷,、購(gòu)房客戶入市意愿增強(qiáng)和房企搶跑“金九銀十”大量推新貨等大環(huán)境之下，東莞供應(yīng)連續(xù)5個(gè)月上漲,，創(chuàng)年內(nèi)最高峰,。2017年8月住宅供應(yīng)面積72.65萬平方米，面積環(huán)比上漲65%,，其中洋房占比7成,，是絕對(duì)的主角。洋房共有21個(gè)項(xiàng)目供應(yīng),，套數(shù)超300套有6個(gè)項(xiàng)目,，以碧桂園、萬科,、卓越等房企為主,；別墅有7個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，合計(jì)419套,，合計(jì)面積8.4萬平方米,，環(huán)比飆升757%，碧桂園成為供應(yīng)大戶,。

　　公寓產(chǎn)品占比下滑

在物業(yè)類型成交方面,，8月洋房成交占比快速上升。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)顯示,，8月住宅各物業(yè)中,，洋房成交面積占比75%,，與7月的60%相比大幅上漲，主要是由于臨近“金九銀十”,，碧桂園等多家品牌房企項(xiàng)目多盤齊發(fā),，甚至以低于同片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格入市，以價(jià)沖量搶跑市場(chǎng),。此外,，公寓產(chǎn)品占比雖然在洋房市場(chǎng)發(fā)力下明顯下滑，但仍然處于高位,，占比達(dá)22%,，別墅占比3%。

從物業(yè)類型庫(kù)存情況來看,，8月底東莞洋房,、別墅和公寓的庫(kù)存量分別為281.55萬平方米、99.41萬平方米,、47.88萬平方米,。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，按過去一年消化速度計(jì)算,，消化周期分別為6.8個(gè)月,、16.8個(gè)月、7.1個(gè)月,，洋房和別墅的庫(kù)存消化周期持續(xù)拉長(zhǎng),，尤其別墅受政策原因影響出貨難度較大，其消化周期環(huán)比拉長(zhǎng)了近2個(gè)月,。

　　房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)走低

此外，合富研究院介紹,，8月東莞新建商品住宅簽約均價(jià)16550元/平方米,，環(huán)比持平，同比上漲10%,，漲幅創(chuàng)過去22個(gè)月以來最低,，房?jī)r(jià)持續(xù)回歸理性。值得注意的是,，房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)收窄,。合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞房?jī)r(jià)同比漲幅從去年10月最高的76%持續(xù)減小至今年8月的約10%,，創(chuàng)過去22個(gè)月以來最低,，預(yù)計(jì)接下來的9~12月，同比漲幅將持續(xù)走低,。

另外,，房?jī)r(jià)環(huán)比表現(xiàn)平穩(wěn),。合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1月以來,，東莞每月房?jī)r(jià)環(huán)比保持0%上下2個(gè)點(diǎn)浮動(dòng),，整體表現(xiàn)穩(wěn)定，其中最近3個(gè)月保持連續(xù)微跌,。

　　前八個(gè)月供求平衡

另外,，合富大數(shù)據(jù)顯示，2017年1~8月東莞新建商品住房供應(yīng)和簽約面積均約為324萬平方米,，其中供應(yīng)量同比減38%,，簽約量同比減50%；均價(jià)16315元/平方米,，同比上漲26%,，漲幅較去年同期回落9個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)同比漲幅將回落至20%上下,，將較去年漲幅降一半,。

房?jī)r(jià)同比漲幅回落顯示出價(jià)格是影響東莞樓市成交的主要因素，市場(chǎng)上直接表現(xiàn)為定價(jià)高區(qū)域成交困難,，定價(jià)低區(qū)域和樓盤成交火熱,。東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，8月樓市整體認(rèn)購(gòu)量與7月基本相當(dāng),，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)分化,，臨深區(qū)域由于房?jī)r(jià)高位企穩(wěn)出貨難度仍然較大，市場(chǎng)熱點(diǎn)仍然集中在單價(jià)較低的樓盤和價(jià)格在區(qū)域內(nèi)較低的樓盤中,。

　　原因分析：品牌房企集中推貨

8月份東莞住宅市場(chǎng)供需兩旺,，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，一是由于碧桂園,、萬科,、卓越等品牌房企大力推貨沖刺業(yè)績(jī)，其中碧桂園貢獻(xiàn)力度非常大,，碧桂園旗下項(xiàng)目住宅成交總量占全市的39.71%,。二是新品供應(yīng)量大增，且諸多項(xiàng)目定價(jià)紛紛低于預(yù)期,，帶動(dòng)本地需求加速入市,。三是麻涌、橫瀝,、望牛墩等相對(duì)價(jià)格洼地和城區(qū)受供應(yīng)放量推動(dòng),，成為市場(chǎng)成交熱點(diǎn)。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，8月熱銷盤持續(xù)加推,，大量新盤也積極入市,，反映出開發(fā)商推貨熱情仍然較高，尤其碧桂園和萬科明顯加大推貨力度以加快資金回籠,。8月多盤定價(jià)低于區(qū)域價(jià)格水平,，本地需求持續(xù)大幅放量，促使開盤銷售率維持高位,。

　　開盤價(jià)低于區(qū)域價(jià)

根據(jù)東莞中原CCES監(jiān)控的來訪數(shù)據(jù)顯示,，2017年8月東莞樓市來訪量環(huán)比7月上升7%，一方面,，樓市新盤明顯增多,， 且逐步進(jìn)入樣板房開放、認(rèn)籌或開盤階段,，客戶看房購(gòu)房的意愿明顯增強(qiáng),，樓市人氣火旺；另一方面,，品牌房企項(xiàng)目增多,，產(chǎn)品品質(zhì)的提升激發(fā)購(gòu)房需求增長(zhǎng)。

不過,，真正推動(dòng)購(gòu)房者入市的還是價(jià)格,。東莞中原戰(zhàn)略研究中心還表示，近兩個(gè)月單價(jià)較低的區(qū)域成交持續(xù)活躍,，多個(gè)樓盤開盤銷售率高 ,，反映出當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿較強(qiáng)。

值得注意的是,，8月部分開發(fā)商以價(jià)換量急求資金回籠,，出現(xiàn)部分項(xiàng)目定價(jià)十分理性謹(jǐn)慎，開盤價(jià)均低于區(qū)域價(jià),。

　　展望：

　　4493套住宅將于9月上市

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì),，“金九銀十”到來，全新項(xiàng)目扎堆入市,，供應(yīng)將顯著放量。開發(fā)商在全年銷售目標(biāo)的壓力之下,，出貨意愿強(qiáng)烈,，9月東莞樓市將迎來一波供應(yīng)熱潮。據(jù)該研究中心介紹,，未來一階段,，東莞物價(jià)備案尚未上市的項(xiàng)目有21個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng) 4493套，其中不乏全新項(xiàng)目面市,。此外,，受到供應(yīng)增加以及旺季到來，品牌開發(fā)商跑量出貨,，預(yù)計(jì)9月東莞樓市成交量回升,。

　　動(dòng)態(tài)：

　　上周東莞住宅成交量升價(jià)跌

上周東莞住宅供需兩旺，處于年內(nèi)周成交量的高位,，主要由郊區(qū)樓盤低價(jià)成交支撐,，呈現(xiàn)出量升價(jià)跌的態(tài)勢(shì)。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，上周東莞新建商品住宅供應(yīng)達(dá)2474套,、27.4萬平方米，僅次于3月“小陽春”的周供應(yīng)量,，處于年內(nèi)供應(yīng)量的高位,。從成交來看，上周東莞新建商品住宅簽約達(dá)1993套,，僅次于3月最后一周的2200套,。從價(jià)格來看，上周東莞住宅簽約均價(jià)16003元/平方米,，環(huán)比下跌10%,，總體平穩(wěn)。

值得注意的是,，上周城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)成交突出,，支撐起東莞樓市半邊天。據(jù)合富研究院介紹,，上周石碣,、東城和麻涌三個(gè)區(qū)域成交占市場(chǎng)62%份額，城央外圍區(qū)域石碣和麻涌?jī)涉?zhèn)總成交量達(dá)968套,，市場(chǎng)份額高達(dá)49%,，兩鎮(zhèn)為東莞低房?jī)r(jià)區(qū)域，均價(jià)均在1.3萬~1.4萬元/平方米之間,，拉低全市整體均價(jià),。