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龍湖地產(chǎn)擴(kuò)張長(zhǎng)租公寓 三年內(nèi)不考慮盈利

2017-09-05 16:07 來(lái)源:人民網(wǎng)

“到2020年,長(zhǎng)租公寓租金收入將達(dá)到20億元,。”龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,,長(zhǎng)租公寓冠寓是繼住宅、商業(yè),、物業(yè)后,,龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù),而龍湖是將長(zhǎng)租公寓定位于主航道業(yè)務(wù)的首家房地產(chǎn)公司,。

韓石表示,,目前冠寓計(jì)劃布局16個(gè)一、二線城市,,截至2017年底,,將開(kāi)業(yè)逾1.5萬(wàn)間,,未來(lái)將達(dá)到5萬(wàn)間,進(jìn)入行業(yè)前三名,。而關(guān)于長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低和盈利難的問(wèn)題,,韓石稱,相對(duì)周邊租賃市場(chǎng),,龍湖布局的長(zhǎng)租公寓一般有15%的溢價(jià),但“三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題”,。

  輕重并舉式擴(kuò)張

4年前,,北京首次購(gòu)房者平均年齡為30歲。時(shí)至今日,,北京首次購(gòu)房者平均年齡為34歲,。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè),無(wú)房者難置業(yè)”的現(xiàn)象,,加之房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代,,租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相搶食的萬(wàn)億元蛋糕。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,,在住房自有率和租金占比變化的共同作用下,,預(yù)計(jì)2027年我國(guó)租賃市場(chǎng)將達(dá)到5萬(wàn)億元。

目前,,除了鏈家,、我愛(ài)我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)先行布局這一市場(chǎng)外,萬(wàn)科,、龍湖等開(kāi)發(fā)商開(kāi)始介入,。然而,長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億元藍(lán)海的背后,,仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來(lái)的盈利難題,。

對(duì)此,韓石向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,,目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手,,一般是對(duì)有十年以上租約的物業(yè)進(jìn)行改造,或者以股權(quán)合作,、委托管理等方式獲取項(xiàng)目,,希望以此快速形成規(guī)模,未來(lái)會(huì)逐漸加大重資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目比例,,以輕重結(jié)合方式發(fā)展,。

值得關(guān)注的是,從回報(bào)率與運(yùn)營(yíng)成本方面來(lái)看,,長(zhǎng)租公寓回報(bào)率僅在1%-2%之間,,“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點(diǎn),,這意味著若無(wú)法掌握成本優(yōu)勢(shì),這一“生意”很難做,。

“龍湖有自己的成本控制計(jì)算模型,,對(duì)集采、價(jià)格,、運(yùn)營(yíng)等成本控制得非常嚴(yán)格,。”韓石向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,對(duì)于長(zhǎng)租公寓的拓展,,龍湖有一個(gè)全景計(jì)劃,,即7天內(nèi)判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得獲取,獲取項(xiàng)目到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的周期控制在130天內(nèi),,從拿到項(xiàng)目,、出設(shè)計(jì)圖紙、施工到驗(yàn)收,,每一個(gè)環(huán)節(jié)的計(jì)劃精確到半日內(nèi),,以此從成本計(jì)算和運(yùn)營(yíng)體系上降低成本,提高利潤(rùn)空間,。

  三年內(nèi)不考慮盈利

作為第四大主航道業(yè)務(wù),,龍湖對(duì)長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期期許是比較高的,從布局4年就想換得20億元租金收入就可見(jiàn)一斑,,但這一業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)發(fā)展尚不成熟,,在資產(chǎn)證券化方面渠道過(guò)窄,可見(jiàn)這是一個(gè)有門檻的行業(yè),。

紅璞公寓總經(jīng)理兼集團(tuán)副總裁甘偉曾向記者表示,,對(duì)于集中式公寓來(lái)說(shuō),可以說(shuō)是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),,需要改造整棟樓,,前期投入高;另外,,回收周期長(zhǎng),,“我們測(cè)算回收周期一般在4年至4年半時(shí)間”。當(dāng)然,,輕資產(chǎn)項(xiàng)目盈利周期可能相對(duì)較短,,但即使客戶為B端,盈利可能也需要兩年半到三年的時(shí)間,。

對(duì)此,,龍湖集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林表示:“龍湖要做的不是簡(jiǎn)單的長(zhǎng)租公寓,而是基于優(yōu)化城市功能,區(qū)域’職住’平衡為理念,,聯(lián)合天街,、一展空間和冠寓,打造1+1+1>3的微生態(tài)生命體”,。

同時(shí),,韓石也表示,集團(tuán)對(duì)于長(zhǎng)租公寓板塊,,目前更關(guān)注如何把產(chǎn)品做好,,三年內(nèi)并沒(méi)有盈利考核。

據(jù)記者了解,,9月2日,,北京酒仙橋冠寓開(kāi)業(yè),這是龍湖在一線城市的首個(gè)冠寓項(xiàng)目,,但從在成都和重慶先行開(kāi)業(yè)的冠寓來(lái)看,試運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)月內(nèi)出租率已經(jīng)超過(guò)95%,。韓石表示,,從硬件的設(shè)計(jì)及施工上,龍湖的長(zhǎng)租公寓精確到毫米級(jí)的尺度,;從軟件管理上,,借助手機(jī)移動(dòng)端實(shí)施科技化管理。

借助精細(xì)化管理和成本控制優(yōu)勢(shì),,韓石表示,,龍湖的輕資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目,預(yù)計(jì)毛利率將達(dá)到35%,,而重資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目毛利率將達(dá)到70%以上,。

顯然,總體來(lái)看,,這一毛利率水平要高于開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均毛利率水平,,或許這也是目前行業(yè)有三分之一房企進(jìn)入這一市場(chǎng)的動(dòng)因。此外,,在高達(dá)5.3萬(wàn)億元的房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)中,,至今尚未產(chǎn)生千億元市值的公司,可見(jiàn)資產(chǎn)管理整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦,。

責(zé)任編輯:葉著

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