“租賃16條”，從商改租,、入學(xué),、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了大力扶持,。

日前，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進住房租賃市場發(fā)展（下稱“租賃16條”）,。“租賃16條”亮點頗多，從商改租,、入學(xué),、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了史無前例的大力扶持,。對市民而言,，無疑是“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”這一條措施因涉及到學(xué)位問題而備受關(guān)注。它對學(xué)位房乃至整個房地產(chǎn)市場的影響,，被多方多角度解讀,，其中不乏“租房就可以讀名校”等充滿噱頭的說辭。 文/圖： 廣州日報全媒體記者王荔玨

　　穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長效機制

中地行市場分析人士指出,，“租賃16條”的信息量龐大,，不能用“租購?fù)瑱?quán)”一言以蔽之。全面客觀地審視這16項措施,，毫無疑問,，政府旨在逐步建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制。

過去十多年以來,，各種房地產(chǎn)政策在調(diào)控與放松中震蕩,，都難以調(diào)和供需矛盾，這種矛盾在熱點城市如廣州尤其突出,。“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制”概念提出已久,，“不動產(chǎn)登記”已經(jīng)在推進之中，而長租機制能夠滿足居住需求,，也是長效機制的一部分,，這個時候推出也是情理之中。為了滿足租賃居住需求,，廣州市政府已經(jīng)著手興建公租房,，降低公租房租賃門檻，在土地拍賣中加入“競自持面積及年限”的做法等,。

同時,，因為住房與戶籍制度結(jié)合緊密，其中牽涉到教育,、醫(yī)療等市民待遇問題,，要解綁并非易事，“租購?fù)瑱?quán)”是一個好的嘗試,。在教育資源充沛的前提下,，租購?fù)瑱?quán)便于社會人才流動，能夠解決戶籍制度帶來的教育制約,。

多位樓市專家也表示,，新政提出“租售同權(quán)”，出發(fā)點是好的,，讓房子回歸居住屬性,，賦予無房市民平等權(quán)利。“租售同權(quán)”是一個進步,，長期會逐步實現(xiàn),。但短期內(nèi)社會資源有限,，“同權(quán)”難以實現(xiàn)，但若因此就說樓市會巨變,、租賃馬上火起來,、房價會跌，那就是太天真了,。

　　“租購?fù)瑱?quán)”利于吸引人才

中地行市場分析人士強調(diào),，“租購?fù)瑱?quán)”絕不是“在廣州租房就可以入讀名校”這么容易，畢竟,，滿足“租房就近入讀”的條件不少,。

首先，受惠人群并不如大家想的那么廣,。政策原文如此描述：“具有本市戶籍的適齡兒童少年,、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女,，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房,，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”。簡單來說,，并不是所有孩子都滿足條件,，必須是有廣州市戶口的孩子，或者是人才綠卡持有者的子女,，或者已能夠積分入讀的外來人員的子女,。擁有戶籍或能夠積分入讀的家庭，一般是在廣州奮斗多年,。“人才綠卡持有人子女”這個提法,，才是本次新政的亮點。聯(lián)系近期層出不窮的城市競爭力比較現(xiàn)象,，我們有理由相信,，這也是廣州市政府吸引人才流入的一項措施。高端人才流動,，需要更便利的措施來滿足他們在工作以外的需求,。廣州在興建人才公寓這一步上比周邊城市如順德要慢，但是“人才綠卡制度”提出較早,，當(dāng)時這個制度比較亮眼的是戶籍制度上有所放寬,，而如果人才的安家需求能夠被滿足,，對于廣州來說,，是一個有力的武器。

其次,，“在廣州無自有產(chǎn)權(quán)住房”,，有戶籍而無住房,，這樣的條件已經(jīng)排除了很多人在外。滿足這個條件的人,，一部分是在廣州長大的本地人,，但多數(shù)可能是掛戶口在人才市場的外來人口。“全國人今后到廣州可租房子就近讀名校”,，這種解讀可以休矣,，戶口仍是很大的屏障。而已有住房的人,，也不能享受“租購?fù)瑱?quán)”的福利,。很多外來家庭已經(jīng)在天河、番禺,、黃埔等區(qū)域購房,，他們也不符合條件。

第三,，“以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案”,，這個條件最容易達到，但有房東不愿意做登記備案的,。

最后,，符合條件的家庭，子女也不一定能夠入讀名校,。原文表述為“由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀,，具體細則由各區(qū)教育行政主管部門制定”。其實,，外來人口子女入讀廣州學(xué)校并非新鮮事,，天河、越秀等區(qū)早已有相關(guān)政策實施當(dāng)中,，但這種統(tǒng)籌下,，他們?nèi)胱x的學(xué)校多數(shù)是普通民辦學(xué)校。而本次新政,，“租購?fù)瑱?quán)”下如何安排,，還要看各個區(qū)的細則出臺再說。

廣州鏈家研究院院長周峰也認為,，廣州的名校入學(xué)指標(biāo)“僧多粥少”,，越秀等老城區(qū)的教育資源本來就緊張，所以一開始就全市統(tǒng)一實行“租購?fù)瑱?quán)”的可能性不大,，最有可能的做法是各區(qū)分開執(zhí)行,。再加上今年的入學(xué)指標(biāo)已完成，所以真的實施也要到明年,。但不管如何,，“租購?fù)瑱?quán)”給予了租戶子女就讀名校的機會,。

　　學(xué)位房價值不減租金或漲

每次有任何政策，房價的漲跌都會被推上話題浪尖,。“租房子就可以讀書,，是不是學(xué)位房要降價了？”很多人提出這類疑問,。對此,，中地行分析人士認為，事實上,，“租購?fù)瑱?quán)”只是改變了游戲規(guī)則,，并沒有增加教育資源。稀缺的,，既是學(xué)位房,，更是優(yōu)質(zhì)學(xué)位。

對于擁有學(xué)位房的家庭來說無疑是一項利好,。由于房價高于一般商品住宅,，學(xué)位房的租售比不算高，在新政影響下,，學(xué)位房租金有較大可能提高,。就像辦公公寓、商業(yè)公寓不但出租物業(yè)空間,，也出租來掛靠注冊公司,，學(xué)位房今后也有可能物業(yè)空間連同學(xué)位一起出租，房東的收益將有較大的提升,，而此類學(xué)位房的掛牌量可能會大幅減少,，但學(xué)位房的價值不減。由于各區(qū)的細則尚未出臺,，因此目前尚不能完全定論,。需要關(guān)注的是，當(dāng)下租賃市場回報率都比較低,，投資客對于學(xué)位房租賃市場的熱情有限,。

易居研究院副院長楊紅旭指出，“租購?fù)瑱?quán)”從邏輯上分析,，利空于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房價上漲,，同時又利好于房租上漲。投資者會綜合考慮房價與租金上漲兩個因素,。結(jié)果卻可能是對于學(xué)區(qū)房熱,，無明顯作用。

　　租賃市場迎來新“包租婆”

今年廣州出臺的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米,；一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買,，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位,；新政實施前購買的商服類項目可轉(zhuǎn)讓給個人，但個人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動產(chǎn)證滿2年,。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補漏”的成分,，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界認為最起碼是因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項目,，可通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項目,，開發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長期持有的“包租婆”。同時,，“調(diào)整后用水,、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準執(zhí)行”,，這也是一大利好,，居住成本因此得以降低。

業(yè)界認為,， 由于商業(yè)用房售價遠遠低于住宅,，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下,，商業(yè)用房的價值相信會得到一定程度的改變,。同時，“二房東”會隨之而發(fā)展壯大,。