中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2017年前5月，全國(guó)賣地最多的50個(gè)城市合計(jì)賣地金額已達(dá)10103.8億元,，同比上漲33%,。但值得注意的是，在持續(xù)的政策調(diào)控下,，房地產(chǎn)成交持續(xù)下滑,。

數(shù)據(jù)顯示，5月單月,，房企銷售業(yè)績(jī)下降明顯,，其中部分房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降超過(guò)20%，與過(guò)熱的土地市場(chǎng)形成了鮮明對(duì)比,，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈背離現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重,。

土地購(gòu)置面積持續(xù)創(chuàng)新高

日前，嘉興集中出讓8宗地塊,，總出讓面積48.35萬(wàn)平方米,，總起價(jià)36.04億元。值得注意的是,，這8宗地塊引來(lái)超過(guò)420家房企的關(guān)注,，以至于因參與土拍人數(shù)過(guò)多，嘉興市資源要素交易中心有限公司場(chǎng)地有限,，土拍會(huì)場(chǎng)不得不移至可容納上千人的嘉興大劇院,。

雖然采取“限價(jià)、搖號(hào)”等措施,，但該8宗地塊依然經(jīng)過(guò)8小時(shí)“戰(zhàn)爭(zhēng)”,，拍出73.69億元，溢價(jià)率超100%,。

對(duì)此,，CRIC房地產(chǎn)研究中心研究員楊科偉表示，去年以來(lái)的銷售火熱態(tài)勢(shì)在當(dāng)前熱點(diǎn)城市仍慣性維持,，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過(guò)快,，補(bǔ)庫(kù)存成為當(dāng)前多數(shù)房企的首要目標(biāo)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，雖然在一系列政策約束下,，地王出現(xiàn)數(shù)量有所減少，大部分城市平均溢價(jià)率相比去年下調(diào),。但整體來(lái)看,，2017年前5個(gè)月，全國(guó)賣地最多的50個(gè)大城市合計(jì)賣地金額達(dá)到了10103.8億元,，同比上漲33%,。

其中，33個(gè)城市土地出讓金額達(dá)100億元,，北京,、武漢、廣州,、南京等11個(gè)城市土地出讓金超過(guò)300億元,。三四線城市賣地收入也有明顯上升，其中溫州251億元,、佛山240億元,、嘉興235億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，雖然各地樓市調(diào)控頻繁,，但整體看，一二線城市土地市場(chǎng)成交依然活躍,。即使很多城市土地調(diào)控政策嚴(yán)格,，但企業(yè)依然處于補(bǔ)庫(kù)存階段。

“房企對(duì)熱點(diǎn)城市拼搶依然積極,，包括南京,、蘇州、廈門等2016年的二線城市“四小龍”地價(jià)依然處于高位,，即使地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策,，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶。”張大偉說(shuō),。

楊科偉認(rèn)為,，在當(dāng)前市場(chǎng)普遍“量跌價(jià)仍漲”，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期不變的情況下,，新開(kāi)工面積維持在10%以上,，4月單月新開(kāi)工面積也維持在近一年來(lái)月度平均水平之上，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)未來(lái)仍舊樂(lè)觀,。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2017年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27732億元,，同比增長(zhǎng)9.3%,。

其中，住宅投資18671億元,，增長(zhǎng)10.6%,。其中，1-4月房屋新開(kāi)工面積48240萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)11.1%,，土地購(gòu)置面積5528萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%,，增速比1-3月份提高2.4%,，創(chuàng)下近3年新高,；土地成交價(jià)款2104億元，增長(zhǎng)34.2%,。

楊科偉說(shuō),，土地成交價(jià)款增速不斷提高，反映出當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，尤其是熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊更是普遍被看好,。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆日前公開(kāi)表示，我國(guó)每年批準(zhǔn)供地中,，用于城市的只占2/3,，其中，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施占用規(guī)模55%左右,，工業(yè)用地30%,，正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地僅占15%。“這個(gè)比例是不平衡的,。

我們工業(yè)用地配置顯然占比太高,，擠占和壓縮了住宅用地。”黃奇帆說(shuō),，拍賣機(jī)制,、新供土地短缺、舊城改造循環(huán),，這三個(gè)因素相互疊加,，造成目前地價(jià)不斷上升。

房企銷售現(xiàn)大幅下滑

值得注意的是,，在房企積極購(gòu)地的同時(shí),，住房銷售卻因調(diào)控的收緊，收入大幅下滑,。

億翰智庫(kù)報(bào)告顯示,，50個(gè)典型房企收入明顯下調(diào)。其中,，TOP30環(huán)比下降企業(yè)占比達(dá)70%,，TOP31-50環(huán)比下降比例為55%。

具體來(lái)看,，萬(wàn)科5月銷售352億元,，環(huán)比下調(diào)15%，保利地產(chǎn)銷售213億元,，環(huán)比下調(diào)9%,，綠地銷售180億元，環(huán)比下調(diào)7%,。榮盛發(fā)展,、雅居樂(lè),、首開(kāi)分別下調(diào)20%、31%和21%,。泰禾,、復(fù)地、路勁,、星河灣則分別下調(diào)50%、23%,、75%和41%,。

億翰智庫(kù)相關(guān)分析師表示，伴隨政策全面加碼,，樓市調(diào)控效果凸顯,，2017年5月，房企單月銷售業(yè)績(jī)下降明顯,，其中部分房企5月業(yè)績(jī)環(huán)比下降超過(guò)20%,。

分析師表示，其原因一方面是3月以來(lái)調(diào)控步步緊逼,，效果凸顯,，市場(chǎng)觀望情緒蔓延；另一方面,，經(jīng)歷“金三銀四”的業(yè)績(jī)沖刺之后,，部分房企供給端續(xù)力不足，尤其是主流一二線城市供給嚴(yán)重短缺,。“在限價(jià)令調(diào)控之下,，部分房企因沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力，自然暫緩銷售,。”

CRIC房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2017年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示,，僅前5個(gè)月就已有33家房企銷售業(yè)績(jī)突破200億元，較2016年同期增加12家,，上漲57%,。其中，碧桂園,、萬(wàn)科等5家房企銷售已超千億元,，而2016年同期僅為2家。

具體來(lái)看,，碧桂園,、萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)均超2000億元，較2016年同期業(yè)績(jī)上漲幅度高達(dá)165.6%和57.7%,。恒大,、保利,、綠地也紛紛超過(guò)1000億元，較2016年同期上調(diào)62.2%,、29.3%,、20.1%。

警惕房企資金違約風(fēng)險(xiǎn)

張大偉表示,，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房企融資大幅控制,。從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng),，房企融資渠道全面收緊,，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面去杠桿階段。

在此背景下,，地產(chǎn)企業(yè)尤其是規(guī)模較小的地產(chǎn)企業(yè)再融資將受到影響,。因此，房企未來(lái)資金鏈情況仍然前途未卜,，瘋狂拿地的趨勢(shì)也將逐步減弱,。

事實(shí)上，根據(jù)證監(jiān)會(huì)規(guī)定,，自從去年10月以來(lái),，房企融資渠道不斷被緊縮。其中包括嚴(yán)控境內(nèi)發(fā)債,，不得到H股上市融資,，銀行方面收緊開(kāi)發(fā)貸，同時(shí),，債券融資,、私募基金融資也被收緊。

今年2月,，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、項(xiàng)目》，文件規(guī)定,，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的,，暫不予備案。

同時(shí),，監(jiān)管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文,，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人張曉軍在5月19日的新聞發(fā)布會(huì)上也首提全面禁止通道業(yè)務(wù)，隨后也有消息稱銀監(jiān)會(huì)收緊融資通道,，檢查信托公司業(yè)務(wù),。

而房企融資渠道也全線被限。海通證券分析師姜超表示，雖然目前來(lái)看地產(chǎn)企業(yè)在手資金較為充足,，但在涉房融資大幅度收緊的背景下,，房企債務(wù)償還問(wèn)題將逐漸浮出水面。

從目前房地產(chǎn)行業(yè)存量非城投債樣本中,，74家已披露年報(bào)的房企數(shù)據(jù)顯示,，近9成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了貨幣資金規(guī)模的同比增長(zhǎng)，行業(yè)平均貨幣資金規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)62.23%,，企業(yè)在手資金較為充足,。

“但隨著海外債券到期壓力加大，國(guó)內(nèi)債務(wù)還款期也將來(lái)臨,，在此背景下,，個(gè)體信用基本面將因融資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的差異而加劇分化，應(yīng)警惕弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā),。”

海通證券數(shù)據(jù)顯示，房企存量債務(wù)到期壓力集中在2018-2021年,。其中,，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在2019-2021年間到期，貸款的期限以3年為主,，過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018-2019年到期,，故年內(nèi)債務(wù)到期壓力不大，但未來(lái)2-5年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中,。

至于資金對(duì)房企的重要性,，此前黃奇帆的演講中也透露，目前房企資本金和社會(huì)融資比例達(dá)1：9,，有的開(kāi)發(fā)商可能達(dá)1：50,。

黃奇帆說(shuō)，拿地的錢三七開(kāi),，如果一塊地10億元,，房企自己出3億元，另外7億元從金融機(jī)構(gòu)借來(lái),，然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元,，造好房子后預(yù)售又把按揭貸款拿過(guò)來(lái)。

這個(gè)過(guò)程中,，如果這塊地三年后漲到20億元,，開(kāi)發(fā)商就可以拿到15億元的抵押貸款。

最終,，整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的融資就可以加杠桿到1：9,。

對(duì)此，億翰智庫(kù)相關(guān)分析師也表示，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中,，若政策高壓態(tài)勢(shì)延續(xù),，房企應(yīng)做好割肉準(zhǔn)備，并且可以先從割肉深度不高的相對(duì)弱線城市開(kāi)始,，隨后才考慮強(qiáng)一二線城市,。