中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2017年前5月,，全國賣地最多的50個城市合計賣地金額已達10103.8億元，同比上漲33%,。但值得注意的是,，在持續(xù)的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)成交持續(xù)下滑,。

數(shù)據(jù)顯示,，5月單月，房企銷售業(yè)績下降明顯,，其中部分房企業(yè)績環(huán)比下降超過20%,，與過熱的土地市場形成了鮮明對比,，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈背離現(xiàn)象愈發(fā)嚴重,。

土地購置面積持續(xù)創(chuàng)新高

日前,，嘉興集中出讓8宗地塊,，總出讓面積48.35萬平方米,，總起價36.04億元,。值得注意的是,，這8宗地塊引來超過420家房企的關(guān)注,，以至于因參與土拍人數(shù)過多,，嘉興市資源要素交易中心有限公司場地有限,，土拍會場不得不移至可容納上千人的嘉興大劇院,。

雖然采取“限價、搖號”等措施,，但該8宗地塊依然經(jīng)過8小時“戰(zhàn)爭”,，拍出73.69億元，溢價率超100%,。

對此,，CRIC房地產(chǎn)研究中心研究員楊科偉表示，去年以來的銷售火熱態(tài)勢在當前熱點城市仍慣性維持,，開發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過快,，補庫存成為當前多數(shù)房企的首要目標。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，雖然在一系列政策約束下,，地王出現(xiàn)數(shù)量有所減少，大部分城市平均溢價率相比去年下調(diào),。但整體來看,，2017年前5個月，全國賣地最多的50個大城市合計賣地金額達到了10103.8億元,，同比上漲33%,。

其中，33個城市土地出讓金額達100億元,，北京,、武漢、廣州,、南京等11個城市土地出讓金超過300億元,。三四線城市賣地收入也有明顯上升，其中溫州251億元,、佛山240億元,、嘉興235億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，雖然各地樓市調(diào)控頻繁,，但整體看,，一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調(diào)控政策嚴格,，但企業(yè)依然處于補庫存階段,。

“房企對熱點城市拼搶依然積極，包括南京,、蘇州,、廈門等2016年的二線城市“四小龍”地價依然處于高位，即使地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策,，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶,。”張大偉說。

楊科偉認為,，在當前市場普遍“量跌價仍漲”,，未來房價看漲預期不變的情況下，新開工面積維持在10%以上,，4月單月新開工面積也維持在近一年來月度平均水平之上,，意味著開發(fā)企業(yè)對市場未來仍舊樂觀。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2017年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元,，同比增長9.3%,。

其中，住宅投資18671億元,，增長10.6%,。其中，1-4月房屋新開工面積48240萬平方米,，增長11.1%,，土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%,，增速比1-3月份提高2.4%,，創(chuàng)下近3年新高；土地成交價款2104億元,，增長34.2%,。

楊科偉說，土地成交價款增速不斷提高,，反映出當前市場競爭激烈,，尤其是熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊更是普遍被看好。

全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆日前公開表示,，我國每年批準供地中,，用于城市的只占2/3,，其中，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施占用規(guī)模55%左右,，工業(yè)用地30%,，正常的開發(fā)建設(shè)用地僅占15%。“這個比例是不平衡的,。

我們工業(yè)用地配置顯然占比太高,，擠占和壓縮了住宅用地。”黃奇帆說,，拍賣機制,、新供土地短缺、舊城改造循環(huán),，這三個因素相互疊加,，造成目前地價不斷上升。

房企銷售現(xiàn)大幅下滑

值得注意的是,，在房企積極購地的同時,，住房銷售卻因調(diào)控的收緊，收入大幅下滑,。

億翰智庫報告顯示,，50個典型房企收入明顯下調(diào)。其中,，TOP30環(huán)比下降企業(yè)占比達70%,，TOP31-50環(huán)比下降比例為55%。

具體來看,，萬科5月銷售352億元,，環(huán)比下調(diào)15%，保利地產(chǎn)銷售213億元,，環(huán)比下調(diào)9%,，綠地銷售180億元，環(huán)比下調(diào)7%,。榮盛發(fā)展,、雅居樂、首開分別下調(diào)20%,、31%和21%,。泰禾、復地,、路勁,、星河灣則分別下調(diào)50%、23%、75%和41%,。

億翰智庫相關(guān)分析師表示,，伴隨政策全面加碼，樓市調(diào)控效果凸顯,，2017年5月,，房企單月銷售業(yè)績下降明顯，其中部分房企5月業(yè)績環(huán)比下降超過20%,。

分析師表示,，其原因一方面是3月以來調(diào)控步步緊逼，效果凸顯,，市場觀望情緒蔓延,；另一方面，經(jīng)歷“金三銀四”的業(yè)績沖刺之后,，部分房企供給端續(xù)力不足,，尤其是主流一二線城市供給嚴重短缺。“在限價令調(diào)控之下,，部分房企因沒有業(yè)績壓力,，自然暫緩銷售。”

CRIC房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2017年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示,，僅前5個月就已有33家房企銷售業(yè)績突破200億元,，較2016年同期增加12家，上漲57%,。其中,，碧桂園、萬科等5家房企銷售已超千億元,，而2016年同期僅為2家。

具體來看,，碧桂園,、萬科銷售業(yè)績均超2000億元，較2016年同期業(yè)績上漲幅度高達165.6%和57.7%,。恒大,、保利、綠地也紛紛超過1000億元,，較2016年同期上調(diào)62.2%,、29.3%、20.1%,。

警惕房企資金違約風險

張大偉表示,，現(xiàn)階段國家對房企融資大幅控制。從國內(nèi)到國外,，從證券市場到銀行間市場,，房企融資渠道全面收緊,，房地產(chǎn)業(yè)進入全面去杠桿階段。

在此背景下,，地產(chǎn)企業(yè)尤其是規(guī)模較小的地產(chǎn)企業(yè)再融資將受到影響,。因此，房企未來資金鏈情況仍然前途未卜,，瘋狂拿地的趨勢也將逐步減弱,。

事實上，根據(jù)證監(jiān)會規(guī)定,，自從去年10月以來,，房企融資渠道不斷被緊縮。其中包括嚴控境內(nèi)發(fā)債,，不得到H股上市融資,，銀行方面收緊開發(fā)貸，同時,，債券融資,、私募基金融資也被收緊。

今年2月,，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目》，文件規(guī)定,，私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的,，暫不予備案。

同時,，監(jiān)管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文,，證監(jiān)會新聞發(fā)言人張曉軍在5月19日的新聞發(fā)布會上也首提全面禁止通道業(yè)務(wù)，隨后也有消息稱銀監(jiān)會收緊融資通道,，檢查信托公司業(yè)務(wù),。

而房企融資渠道也全線被限。海通證券分析師姜超表示,，雖然目前來看地產(chǎn)企業(yè)在手資金較為充足,，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務(wù)償還問題將逐漸浮出水面,。

從目前房地產(chǎn)行業(yè)存量非城投債樣本中,，74家已披露年報的房企數(shù)據(jù)顯示，近9成企業(yè)實現(xiàn)了貨幣資金規(guī)模的同比增長,，行業(yè)平均貨幣資金規(guī)模同比大幅增長62.23%,，企業(yè)在手資金較為充足。

“但隨著海外債券到期壓力加大，國內(nèi)債務(wù)還款期也將來臨,，在此背景下,，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)違約風險的爆發(fā),。”

海通證券數(shù)據(jù)顯示,，房企存量債務(wù)到期壓力集中在2018-2021年。其中,，國內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在2019-2021年間到期,，貸款的期限以3年為主，過去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018-2019年到期,，故年內(nèi)債務(wù)到期壓力不大,，但未來2-5年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。

至于資金對房企的重要性,，此前黃奇帆的演講中也透露,，目前房企資本金和社會融資比例達1：9，有的開發(fā)商可能達1：50,。

黃奇帆說,，拿地的錢三七開，如果一塊地10億元,，房企自己出3億元,，另外7億元從金融機構(gòu)借來，然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元,，造好房子后預售又把按揭貸款拿過來,。

這個過程中，如果這塊地三年后漲到20億元,，開發(fā)商就可以拿到15億元的抵押貸款,。

最終，整個開發(fā)流程中的融資就可以加杠桿到1：9,。

對此,，億翰智庫相關(guān)分析師也表示，在這樣的市場環(huán)境中,，若政策高壓態(tài)勢延續(xù)，房企應做好割肉準備,，并且可以先從割肉深度不高的相對弱線城市開始,，隨后才考慮強一二線城市。