在連續(xù)發(fā)布限購政策后，北京市近日發(fā)布《關于進一步加強商業(yè),、辦公類項目管理的公告》,，成為首個對商住房限購的城市。

這一公告規(guī)定,，商業(yè),、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設,、銷售,、使用，未經(jīng)批準,，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；個人購買應當符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請購買之日起,，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅,。同時還規(guī)定商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

商住房的存在由來已久,，但如此動真格地限購,，尚屬第一次。

北京市商住房限購政策能否落地,？這一政策將帶來哪些影響,？《法制日報》記者展開了調(diào)查。

　　房產(chǎn)機構都在等實施細則

北京市的商住房限購公告發(fā)布后,，記者采訪了北京一些房地產(chǎn)機構,。

房地產(chǎn)租售服務平臺安居客的工作人員告訴記者，“商住房分兩類,，有一類商住房在項目立項時是商業(yè)類,，比如酒店，一般我們能看到的就是沒有天然氣的這類房子,，這類商住房現(xiàn)在不能以個人名義購買,，只能是企事業(yè)單位或者公司購買。還有一類商住房在立項時為公寓用途,，公寓類住房既可以辦公也可以居住,，個人可以購買”。

對于目前北京市商住房的銷售情況,，安居客的工作人員告訴記者，新的商住房都暫停網(wǎng)簽了。根據(jù)新的政策,，大部分購房者都不符合資質(zhì)要求,。具體房源怎么操作，建委還在研究,，所以情況也不太明朗,。看情況,，商住房的價格應該會下降,，所以購房者也都還在觀望。

對于二手商住房的轉賣,，上述工作人員表示,，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。銀行對個人商住房貸款已經(jīng)停止了,。“現(xiàn)在很明確的是,，如果外地戶籍買二手商住房就要交全款。自從這個政策下來后,，銀行還沒辦理過任何一筆商住房的貸款,，本地戶籍買說不定能貸一部分，但是也很難說,，因為政策剛剛出臺,，我們也在等實施細則”。

房產(chǎn)中介鏈家的工作人員告訴記者,，“現(xiàn)在我們公司所有的商住房項目都停止操作了,，都在等建委的實施細則，只有實施細則出來之后才能有進一步的消息,，至于房價走勢怎么樣還不知道,，得根據(jù)實施細則來看”。

對于商住房限購政策,，鏈家工作人員表示,，“這是硬性規(guī)定，誰也繞不過去,，必須完全符合政策規(guī)定才能買”,。

在公告出臺后，監(jiān)管機構也接連出手,。

北京市住建委官微發(fā)布消息稱,，北京搜房網(wǎng)房天下獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司發(fā)布“商改住”項目信息，屬于虛假宣傳商辦類房屋居住用途,。執(zhí)法部門已啟動執(zhí)法程序,，目前搜房網(wǎng)已經(jīng)下架全部涉嫌“商改住”項目的信息,，涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀也遭到注銷備案的處理。

另據(jù)媒體報道,，北京市住建委執(zhí)法部門在執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn),，卡夫卡公社、中弘北京像素,、石景山萬達廣場,、天通公園里商辦項目等所在區(qū)域的15家房地產(chǎn)中介門店，涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售,、虛假宣傳商辦類房屋居住用途,，因而被責令停業(yè)整頓，接受進一步調(diào)查處理,。

記者試圖與上述新聞中提到的商辦項目取得聯(lián)系,，但有的售樓處電話已經(jīng)找不到，有的售樓處電話打不進去,，還有的售樓處工作人員告訴記者,，只能找二手房中介。

記者與卡夫卡社區(qū)和萬達廣場的二手房中介取得了聯(lián)系,，對方都回復稱,，因為政策停售，所有與之相關的工作都停了,，新房源二手房都一樣,，要等更進一步的實施細則。

　　非京籍剛需族轉購二手房

記者以購房者身份咨詢一名房地產(chǎn)中介,，對方向記者推薦了位于北京亦莊的某商住項目,，“這是公園地產(chǎn)，品質(zhì)很高”,。

“需要以公司名義全款買,。”房產(chǎn)中介特別強調(diào)。

在咨詢另一名房地產(chǎn)中介過程中,，記者提出,，“能不能先注冊一個公司再買房”？對方回復稱,，“看現(xiàn)在的政策規(guī)定好像是沒問題的,，但是實際操作起來會有什么麻煩也不知道，畢竟政策剛下來,，建議再等等”,。

對于一度缺少購房資質(zhì)的購房者而言，往往對商住項目有一種特殊情結,。

“現(xiàn)在商住房都要全款買了,。”在北京打拼數(shù)年的方女士對記者說,。

多年前，方女士就關注過上述新聞中提到的中弘北京像素樓盤,。

“那個時候很便宜,，大約四五十萬元一套,。”方女士說,，“不過家里不同意，覺得商住房給人感覺比較怪,，建議我還是買70年產(chǎn)權的住宅,。”

不久前，朋友又給方女士介紹了一個商住項目,，位于北京通州,。

“對外價格每平方米5萬多元，內(nèi)部價格大約每平方米3萬多元,，不到4萬元,。不過，朋友跟我說的時候太晚了,，當時首付需要一半,，也就是一百多萬元，而且時間也很倉促,，離開盤只剩3天,，實在湊不出首付。”方女士不無遺憾地說,，“現(xiàn)在就更買不起了,，全款肯定湊不出來。這個房子的位置確實很好,，樓下就是地鐵,，而且是精裝修。”

方女士今年將獲得購房資質(zhì),，她告訴記者,，“我還是準備購買二手房，算首套房,。商住房現(xiàn)在自住應該還是可以,，但是以后肯定不好賣”。

　　開發(fā)商鉆政策空子“商改住”

北京住建委在檢查中還發(fā)現(xiàn),，林肯公園,、萬科天地、恒大未來城,、泰禾中央廣場,、龍湖西宸廣場,、尚峰一號6個開發(fā)項目涉嫌將規(guī)劃批準的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個項目已被停止網(wǎng)簽,。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委相關負責人表示,，商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā),、建設,、銷售、使用,，未經(jīng)批準,，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽σ?guī)劃用途為商辦類的房屋,，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住,。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案,，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照,。市住房和城鄉(xiāng)建設委將繼續(xù)加大執(zhí)法檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，立即查處,，絕不姑息。

記者在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn),，有房地產(chǎn)中介在銷售上述新聞中提到的項目,，記者與對方取得聯(lián)系后，對方表示,，“那應該是很久以前發(fā)布的消息,，我現(xiàn)在已經(jīng)不做這個項目了”。

這家房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示,，這條銷售信息大約發(fā)布于五六天以前,，對方對此表示，“可能是別人又重新發(fā)布了一遍”,。

房地產(chǎn)中介青睞商住房,，與北京市多年的限購政策有關。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為,，觀察2008年以來北京酒店式公寓的發(fā)展情況,，可以看出市場規(guī)模總體處于擴大的態(tài)勢,。在2008年供應套數(shù)為11511套,，而到了2009年就上升到了22349套。經(jīng)歷了2011年限購政策調(diào)整,、2012年普通住宅市場復蘇的階段,，到了2013年開始供應套數(shù)呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢,，說明限購政策下此類產(chǎn)品潛在的投資價值增加。2015年為29547套,，到了2016年則為41739套,。2016年供應套數(shù)創(chuàng)下了新高?？傮w上看,，供應增加和市場銷售行情較好有關。而到了2016年下半年開始,，北京對于酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊,。此類政策效應在2017年前兩月得到了體現(xiàn),，即供應總套數(shù)僅為770套,。

在商住房行情看漲的情況下，一些開發(fā)商也開始“商改住”,。

記者發(fā)現(xiàn),，早在2011年，北京市住建委會同市發(fā)改委,、市規(guī)劃委,、市商務委及市國土局聯(lián)合出臺《關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè),、辦公類項目管理的通知》,，其中規(guī)定，2011年6月1日起,，商業(yè),、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛(wèi)生間,，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證,。

但現(xiàn)實情況卻是，“商改住”現(xiàn)象屢禁不止,。

北京一家施工單位的工程技術人員向記者介紹了一個“商改住”的事例,，“本來按照規(guī)劃就是商業(yè)項目，驗收完成之后,，甲方又開始一通改”,。

“比如加隔墻之類的，然后開始作為住宅往外賣,。”這名工程技術人員說,，“有些地方需要改結構再加固。這個應該是不符合規(guī)定的,，規(guī)劃里應該寫清楚項目的用途,，不能隨便改,，是開發(fā)商鉆政策空子。”

在被問及“商改住”是否存在安全風險時,，這名工程技術人員出言謹慎,，“這個不好說，應該是沒什么風險,，肯定不會塌”,。記者 杜曉 實習生 張佳欣