北京出臺“商辦房”限購政策住建委:逢漲必查逢炒必辦
核心
●在建在售商辦類項目不得賣個人 ●個人購買二手商辦房須名下無房產(chǎn)并連續(xù)繳稅五年 ●個人購買商住房停止貸款
北京市住建委聯(lián)合本市五部門出臺“商辦房”最新限購政策,,按照最新出臺的《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》),,在建在售商辦類項目不得賣個人,,其中,,對個人購買須名下無房、滿足社保或納稅滿五年條件,、個人購買商住房停止貸款等都做出明確要求,。同時中介機構不得宣傳商辦房的居住功能,住建委表示將逢漲必查,、逢炒必辦,,直至吊銷營業(yè)執(zhí)照;同時開發(fā)商新建商辦類項目改居住用途的,,將被依法收回土地,,商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。
開發(fā)商,、中介不得
炒作商辦房居住功能
北京青年報記者了解到,,此前本市萬科天地、泰禾中央廣場,、恒大未來城三處房地產(chǎn)項目均為商業(yè)和辦公用途,,但在實際銷售過程中,工作人員卻反復表示項目有獨立的衛(wèi)生間和住房,,可以居住,,而今后這樣的行為將被嚴厲查處。
對規(guī)劃用途為商辦類的房屋,,中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住,。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用的中介機構,依法注銷機構備案,,直至吊銷營業(yè)執(zhí)照,。住建委相關負責人表示,這次對房產(chǎn)中介機構和房地產(chǎn)開發(fā)商的管控比以往更加嚴格,,并非查封幾個中介公司那么簡單,,而是要徹底杜絕這種現(xiàn)象,讓炒作“商改住”,、哄抬購房價格的行為徹底絕跡,。
中央財經(jīng)大學法學院教授尹飛認為,北京重拳治理商改住,,正本清源意義重大。他表示,,商改住,、辦改住,本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為,,讓這些商業(yè)辦公項目回歸到為實體經(jīng)濟服務的路徑上來,,是保護購房人權益的重要舉措。北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰也認為,開發(fā)商不能建,、個人不讓買,、銀行不給貸、中介不許代理,,繼續(xù)頂風作案后果很嚴重,,一經(jīng)查實,收回土地,,銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信,,代理機構注銷。在新政的高壓態(tài)勢下,,商改住這個商不商住不住的怪胎將告別北京市場,,成為歷史。
在建在售商辦房不得賣個人
恢復商辦房原本功能
除了對個人購買二手商辦房提出了更嚴格的要求之外,,開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,,銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織,。購買商辦類項目的企事業(yè)單位,、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,,應當出售給企事業(yè)單位,、社會組織。
這就意味著,,在建或在售的商辦房,,以個人名義購買成為不可能。市住建委相關負責人表示,,若想要購買在建在售商辦房,,必須以企業(yè)名義購房,這樣做是為了讓商辦房恢復原有功能,,也就是用來做商業(yè)和辦公用,,再次明確了商辦房的非居住屬性和功能。
另外,,此次公告要求開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米,;開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目,應該按照批準的規(guī)劃用途建設,、銷售,,違反規(guī)定的,規(guī)劃國土,、住建部門將依法處理,。也有業(yè)內(nèi)人士提醒市民,,無論是LOFT,還是商改住,,都不是按照居住標準設計的,。公攤大、得房率低,、中間隔層質量差,、商水商電費用高、不能像住宅一樣有劃片的學校等等都是這類房屋購買后的問題,,消費者要謹慎決策,。
個人購買二手商辦房須名下無房產(chǎn)
并連續(xù)繳稅五年
北青報記者了解到,此次《公告》要求已銷售的商辦類項目再次上市交易時,,可出售給企事業(yè)單位,、社會組織,也可出售給個人,,個人購買應該符合下列條件:第一,,名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。第二,,在申請購買之日起,,在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。市住建委相關負責人表示,,這條規(guī)定沒有戶籍限制,。
這意味著,已經(jīng)入市的商辦類項目,,也就是過去多年已經(jīng)被交易的二手房,,也全部被嚴格調(diào)控,這是歷史第一次,,雖然商辦房可以銷售給個人,,但必須符合在京無房且有連續(xù)社保或者個稅,。業(yè)內(nèi)人士認為,,這意味著北京過去的二手房公寓或者商辦房購買條件比住宅更嚴格。這樣的嚴格約束將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓,。
背景
“商改住”的前世今生 曾因不限購被熱捧
所謂商辦房,,就是用來注冊公司從事商業(yè)活動,同時作為辦公用地,,其本質上屬于非住宅,,是將非住宅用地開發(fā)建設成可居住房屋,而且在房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè),、辦公類產(chǎn)權。這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員,,以及投資客,。
上個世紀90年代,深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝,,變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售,。隨后這種方式傳到了北京,讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭,。
“商辦房”產(chǎn)權比住宅短20年 配套設施不足
業(yè)內(nèi)人士分析,,商辦房的價值遠遠被高估。商辦房不僅沒有燃氣,,連水電費都比住宅標準高許多,,同時不能遷入戶口。商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年,,住宅則是70年,。公攤大、得房率低,、中間隔層質量差,、稅費種類多標準高、不能申請住房公積金貸款,、不能像住宅一樣有劃片的學校等等都是這類房屋購買后的問題,。
“商改住”已被叫停六年
2011年6月1日起,商業(yè),、辦公類項目不得設計成住宅的格局,,不能設立單獨的衛(wèi)生間,開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證,。當時,,市住建委會同市發(fā)改委、市規(guī)劃委,、市商務委及市國土局聯(lián)合出臺《關于加強部門聯(lián)動,,完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》,,對“商改住”痛下殺手,。其實,早在2007年,,北京市住建委曾針對這些項目發(fā)出風險提示,,提醒購房人謹慎購買,但還是屢禁不止,。
近年“商改住”多以LOFT形式銷售
目前,,由于利益驅動和迅速回款的需求,,開發(fā)商在拿地之后,仍會選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建,,以LOFT等形式銷售,。昨天,市住建委已經(jīng)全部停止了違規(guī)項目銷售的網(wǎng)簽,,分別是萬科天地,、恒大未來城和泰禾中央廣場。這些在售項目的土地用途均為商業(yè)式辦公,,但萬科銷售人員卻對媒體介紹可以居住,。市住建委有關負責人說,“他們把老百姓帶入了一個誤區(qū)”,,應當讓商辦房回歸其本質屬性,。文/本報記者 雷若彤
責任編輯:葉著
(原標題:北京出臺“商辦房”限購政策住建委:逢漲必查逢炒必辦)