北京近日再次出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策,。這是2010年7月以來,，北京市第三次搬出這把房價“砍刀”,。從此前該政策在多地實施的情況看,，短期內(nèi)對房價殺傷力顯著,，但政策放松后,，房價很快就“報復(fù)性反彈”,。

記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后,，若房價繼續(xù)單邊上揚,，更為嚴(yán)苛的調(diào)控政策可能出臺，包括繼續(xù)提高首付比例,、全面取消房貸優(yōu)惠,、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機(jī)構(gòu)等,，維持 房地產(chǎn) 市場穩(wěn)定,。3月26日晚，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項目管理的公告》,，對北京市的商業(yè)、辦公類項目加強(qiáng)監(jiān)管,，對個人購買商辦類項目進(jìn)行限制,。

　　抑制樓市過熱

2010年6月4日，住建部,、中國人民 銀行 ,、銀監(jiān)會發(fā)布通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范,。按照通知要求,，在二套房的認(rèn)定上，實行以家庭為單位,，以“認(rèn)房”為主,，同時輔之“認(rèn)貸”。這是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策首出江湖,，當(dāng)時被稱為“最嚴(yán)厲”的二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定政策,。

在二套房的認(rèn)定上，2007年曾出臺過相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),，但2007年實行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的原則,。在這種情況下,，炒房者對每套住房可以通過全款支付之后，然后用房產(chǎn)做抵押,，再去銀行以其他名義貸款炒房,。

此后的7月12日和7月15日，上海和北京分別出臺“認(rèn)房認(rèn)貸”的具體執(zhí)行細(xì)則,。銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄,，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量,。

此次調(diào)控的初衷在于抑制當(dāng)時的樓市過熱。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2007年,，北京純商品住宅均價首次破萬。2008年央行連續(xù)五次降息,，2009年又開始鼓勵住房消費和 房地產(chǎn) 開發(fā)投資,，至2010年開始限購時，北京房價的均價已逼近2萬元/平方米,。

此后半年內(nèi),，多地市緊跟北京和上海的腳步，出臺類似調(diào)控政策,，房價上漲被踩上了剎車,。2011年11月，北京大興順馳領(lǐng)海樓盤開盤價從1.8萬元/平方米下調(diào)到1.4萬元/平方米,；上海萬科清林徑樓盤的開盤價下調(diào)15%,；南京天正濱江花園開盤價從2萬元/平方米調(diào)至1.59萬元/平方米；北京京貿(mào)國際城開盤價從1.98萬元/平方米下調(diào)到1.4萬元/平方米,。

根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2011年全國個人購房貸款余額為7.14萬億元，同比下滑31%,；2012年全國個人購房貸款余額8.1萬億元,，同比增長0.24%。由數(shù)據(jù)可見,，信貸政策從緊,，對房價的短期抑制效果明顯。

　　信貸政策作用顯著

在經(jīng)歷了樓市大幅調(diào)整的2011年之后,，2012年6月8日,，央行下調(diào)基準(zhǔn) 利率，同日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》,， 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險權(quán)重下調(diào),。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準(zhǔn) 利率,。2012年下半年，房價在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)一些上漲,。

2013年1月,，部分銀行將二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)微調(diào)，“認(rèn)房認(rèn)貸”放寬為“認(rèn)房可不認(rèn)貸”,。2013年4月,，多地重申“認(rèn)房認(rèn)貸”政策。不過,，根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù),，在經(jīng)過2011年和2012的壓制后，2013年房貸規(guī)模大幅增長,。業(yè)內(nèi)人士表示,，在實際執(zhí)行中可能放松了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

央行數(shù)據(jù)顯示,，2013年全國個人購房貸款余額為9.8萬億元,，同比上漲77%。與此對應(yīng)的是,，2013年全國多地房價明顯上漲,。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年北京二手房成交量同比上漲37.15%,，掛牌均價約3.2萬元/平方米,。

2014年上半年，多地再次強(qiáng)調(diào)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,，央行收緊房貸政策,。2014年9月，房價明顯下跌,。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)年北京房價跌幅達(dá)到12.8%。2014年9月30日,，央行和銀監(jiān)會發(fā)文,，將“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。2015年,，深圳樓市率先大漲,，上海隨后異動。到了2016年,，南京,、廈門、寧波、鄭州等20多個城市樓市紛紛上漲,。2016年的10月和11月,，深圳和上海分別再次強(qiáng)調(diào)“認(rèn)房又認(rèn)貸”。然而,，深圳和上海樓市依然出現(xiàn)10%左右的漲幅,。

格隆匯資深研究員認(rèn)為，實質(zhì)上起殺傷作用的是信貸,。央行數(shù)據(jù)顯示,，2015年全國個人購房貸款余額為14.18萬億元，同比上漲55%,；2016年全國個人購房貸款余額為19.83萬億元,，同比上漲112%。與此對應(yīng)的是,，北京的房價突破6萬元/平方米。

“房價增速主要取決于央行對房貸的態(tài)度,。歷史數(shù)據(jù)表明,，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房價出現(xiàn)30%左右的跌幅,；2013年房貸政策松動,，北京和上海的房價出現(xiàn)約40%左右的漲幅；2014年再度收緊,，北京房價跌幅12%,；2014年底放松，房價在一年之后出現(xiàn)暴漲,。”該研究員表示,。

　　樓市調(diào)控仍有后手

記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后,，3個月內(nèi)若房價仍舊單邊上揚,，政府可能考慮出臺更為嚴(yán)苛的政策，抑制樓市非理性上漲,，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,。調(diào)控措施包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠,、縮短貸款年限,、打擊取締哄抬房價的不法中介機(jī)構(gòu)等。

3月26日晚間,，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項目管理的公告》。根據(jù)公告,，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位,、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位,、社會組織不得將房屋作為居住使用,；再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位,、社會組織,。

公告強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前,，已銷售的商辦類項目再次上市出售時,，可出售給企事業(yè)單位、社會組織,，也可出售給個人,。個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請購買之日起,，在京已連續(xù)五年繳納社會 保險 或者連續(xù)五年繳納個人所得稅,。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款,。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,，北京房價已連續(xù)17個月環(huán)比上漲。自2015年10月份以來,，北京平均房價由37221元/平方米,，上漲至60738元/平方米(2017年2月)，漲幅高達(dá)63.18%,。北京 樂居 近日的調(diào)查顯示,，76%被調(diào)查者認(rèn)為北京房價過高，勉強(qiáng)接受的僅占17%,。

中國證券報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“3·17”新政對各類購房人群影響不一。“北京購房人群可以分為三類人,，包括首次購房人群,、換房人群、購買二套房人群,。”“愛房者”創(chuàng)始人劉常青稱,，對于第一次購房的人群而言，沒有太大影響,，首付比例還是35%,，利率也沒有變化。唯一的變化就是貸款年限由最長30年變?yōu)樽铋L25年(不含25年).

對于購買二套房的人而言，新政的影響并不大,。新政實施前,，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%,；新政實施后,，普通住宅提高到了60%，非普通住宅提高到80%,。“10個百分點對大部分準(zhǔn)備購買二套房的人群而言沒有太大影響,。”劉常青表示。

對于換房人群,，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的影響較大,，特別是已經(jīng)把房子賣了，還沒來得及購買新房的人,。“對于已經(jīng)簽約,，付了定金，但還沒申請貸款的購房者影響更為突出,。”鏈家地產(chǎn)北京區(qū)一位負(fù)責(zé)人稱,。