“3·17”樓市新政讓京城樓市繼續(xù)降溫,，從中介門店披露的數(shù)據(jù)看，無論是客戶登記量還是簽約量都在急劇下降,。部分已經(jīng)達成交易的,，則由于首付門檻抬高湊不夠錢,，而不得不面臨解約。這種由于樓市調(diào)控和信貸政策變化導致的解約,，是否屬于違約,？是否能無責解約,？記者近日走訪多家中介獲悉，想要無責解約非常困難,。

　　湊不齊首付引發(fā)違約

“大約有10%左右的人都有意向解約,。”海淀區(qū)魏公村一位中介負責人向記者透露，這次市場的降溫主要是因為信貸政策,、特別是首付門檻的抬高,。

表面上看，二套房首付在普宅和非普宅上只是上調(diào)了10%,，但加上“認房又認貸”的新政,，不少買房人需要湊齊的首付已經(jīng)翻了一倍。這是因為,，即使在北京名下無房,、但有全國任何一地的貸款記錄，也算做二套房,。也就是說,，即使賣掉名下唯一的一套房產(chǎn)“換房”，也算是二套房,。于是,，“賣一買一”情況下，普宅首付從以前的35%漲到60%,，非普宅首付從以前的40%漲到了80%,。

在普宅難覓的情況下,，不少換房人需要承擔的都是非普宅80%的首付,。以北四環(huán)一套總價800萬元的非普宅為例，以前要承擔的首付是320萬元,，現(xiàn)在則變成了640萬元,。首付款翻倍，讓一些換房人,、炒房客不得不放棄購房計劃,。

在這些有意解約的人中大部分都是“賣一買一”的連環(huán)單——自己的房子賣了也湊不夠首付，也就只能放棄換房了,。朝陽區(qū)北苑地區(qū)我愛我家的門店經(jīng)紀人介紹,，首付門檻的抬高，讓此前急于換房的買房人放棄或者擱置計劃,，隨著買房計劃的中斷,，他們的賣房計劃也告終，房源量正在減少,，“我們中介負責的這區(qū)域的房源數(shù)量至少減少了30%,。”

　　如何解約各家說法不一

“類似賣一買一的做法,，實際上就是連環(huán)單交易，屬于違約風險極高的情況,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說,，尤其是當出現(xiàn)政策調(diào)控的時候，違約責任的認定比較困難,，近期二手房違約現(xiàn)象也可能會增加,。

能否無條件解約，目前各方說法不一,，甚至同一家中介的做法也十分混亂,。

“按合同約定，買方湊不夠首付得支付違約金,。”鏈家北苑一家門店的經(jīng)紀人說,，現(xiàn)在的確有不少單都在談解約，合同中約定的違約金額是總房款的20%,。以附近一套600萬元掛牌的兩居室為例,，如解約，買家最多要支付120萬元,。

但在現(xiàn)實中,，這筆違約金是可以談的。他說,，有的賣家要求不退定金,，有的也要求支付一部分違約金，還有的一直談不攏,、就鬧到法庭解決,。

在這家中介隔壁的我愛我家北苑門店，對于解約則有另一個說法,。中介經(jīng)紀人拿出合同范本介紹,，一般由其負責的合同中往往都會有一句“如果因政策原因，導致客戶的貸款未能足額批貸,，雙方則會無條件解除合同”,。但在回龍觀我愛我家門店的經(jīng)紀人小胡卻說，買方需要賠償給賣方一筆違約金,。

　　情勢變更還是不可抗力,？

眾所周知，合同中基本會涉及“不可抗力”條款,，可以實現(xiàn)無責免約,，也就是說買家可以免于支付違約金。

所謂“不可抗力”，我國法律有過明確的解釋,?！睹穹ㄍ▌t》第153條明確規(guī)定：不可抗力，是指不能預見,、不能避免并不能克服的客觀情況,。

但在鏈家及我愛我家的中介門店看來，不可抗力主要是指自然災(zāi)害等,，樓市調(diào)控并不算,。

華堂律師事務(wù)所律師張浩也說，此次樓市調(diào)控新政應(yīng)當算作“情勢變更”,，而非“不可抗力”,。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，“因不可歸責于當事人雙方的事由”未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人,。

但換個思路,，在連環(huán)單的背景下，買方的解約并不意味著對賣方全無影響,。嚴躍進解釋,，如果因為限購導致購房資格不存在，那么應(yīng)該采取無條件解約的方式,，因為這基本上屬于政策直接影響購房資格,，無法達成交易；而如果因為認房又認貸等政策出臺導致首付資金不足,，這個很難說是完全因政策導致,。

“主要原因還是購房者個人購房資金和能力不足造成的。另外本身這次政策就是針對已經(jīng)有購房記錄或貸款記錄的群體而制定的,，所以首付不足本身的風險需要購房者承擔,。”他說，如果此類首付買賣是一手房的,，那么建議不算違約,。如果是買二手房的，且影響下家交易,，要征收相應(yīng)的違約金；如果不影響,，可以不算違約,。