■本報(bào)見習(xí)記者 劉 萌

3月17日,，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委,、市住房公積金中心,、市銀監(jiān)局,、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì),，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí),。政策調(diào)整主要集中在三個(gè)方面：“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高,、貸款年限縮短,。

首套房認(rèn)定的門檻提高，改善型購(gòu)房杠桿降低,，這樣的新政對(duì)于換房族影響明顯。

　　二套房首付款大大增加

根據(jù)3月17日發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求,，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%,，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%,。居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策,，即首付款比例不低于35%,，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）,。通知同時(shí)要求,，暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。另外,，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易,，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人,，按照北京市限購(gòu)政策執(zhí)行,。

按照通知要求，此項(xiàng)政策自2017年3月18日起執(zhí)行,。

值得一提的是,，在北京市場(chǎng)上，關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上,，單套建筑面積在140平方米（含）以下,，單價(jià)或者總價(jià)未超過政府指導(dǎo)價(jià)。上述三點(diǎn)不滿足任何一條即為非普通住宅,。

根據(jù)2014年最新調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)低于39600元/平方米,、總價(jià)低于468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)低于31680元/平方米,、總價(jià)低于374.4萬元,；六環(huán)外為單價(jià)低于23760元/平方米、總價(jià)低于280.8萬元,。只要單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合一個(gè),，就算普通住宅。

目前,，除了自住房,，北京大部分新建住宅都屬于非普通住宅，也就是說,，如果購(gòu)買二套新房,，大部分人都要按照80%支付首付。

對(duì)于購(gòu)買二套二手房,，怎樣貸款合適的問題,，《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢了北京地區(qū)某房產(chǎn)中介。工作人員給本報(bào)記者算了一筆賬,。以一套售價(jià)為600萬元的房子為例,，為了首付款比例最低，網(wǎng)簽價(jià)最高可以做到468萬元，按照購(gòu)買普通自住房不低于60%的要求,，該房子最高可貸款187萬元（468×0.4）,，也就是說買家需要拿出413萬元（600-187）作為首付款，這還不包括稅費(fèi),、中介費(fèi)等其他支出,。

如果按照該房屋的評(píng)估價(jià)貸款，由于評(píng)估價(jià)一般為房屋市價(jià)的85%,，由于上述600萬元的房子不屬于普通住宅,，首付款的比例需不低于80%，在這種情況下,，該房子最高可貸款102萬元（600×0.85×0.2）,，也就是說買家需要拿出498萬元作為首付款。按照這樣的計(jì)算方法,，買房者的首付壓力更大,，一般總價(jià)超過1000萬元的房屋選擇首付80%會(huì)比較合適，但是需要承擔(dān)非普通住宅的大量稅費(fèi),。

若是購(gòu)買二套房,，由于新政暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款，按照商業(yè)貸款187萬元,，執(zhí)行利率為5.39%（基準(zhǔn)利率1.1倍）來計(jì)算,，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加871.96元。

　　認(rèn)房又認(rèn)貸門檻高

根據(jù)3月17日央視新聞的解讀,，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中所指的貸款,，除了在北京購(gòu)買住宅時(shí)的貸款之外，在北京購(gòu)買商住兩用房,、在其他城市購(gòu)買住宅和商住房時(shí)貸款的,，都會(huì)被納入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的范圍。

不過,，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪多家房產(chǎn)中介了解到,，由于官方口徑的文字描述都不具體，對(duì)于商品房是否納入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的問題還有爭(zhēng)議,，也許在執(zhí)行層面,，新政會(huì)根據(jù)情況微調(diào)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢業(yè)內(nèi)人士,，有關(guān)二套房的認(rèn)定具體執(zhí)行如下：第一,，認(rèn)房是指認(rèn)北京的房。如果全款在北京買的房,，沒有貸款記錄，需要賣掉再買，仍算首套,；全款在外地買的房,，不需要賣掉，北京再買也算首套,。第二,，認(rèn)貸是指認(rèn)全國(guó)的貸。不管是在北京還是在其他城市,，只要貸款買過房,，有過貸款記錄，不管房子是否還在名下,，貸款是否還完,，在北京再次購(gòu)買都算二套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次新政的實(shí)施是2016年“9·30新政”以來北京樓市的又一次加碼,，在目前的政策力度下，非急迫性的,、支付能力較弱的購(gòu)房需求將被延遲,，樓市的交易量將會(huì)下降。