北京樓市新政實施二套普通住宅最高可貸187萬元
■本報見習記者 劉 萌
3月17日,,北京市住建委,、市規(guī)劃國土委,、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局,、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會,,北京樓市調控進一步升級,。政策調整主要集中在三個方面:“認房又認貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高,、貸款年限縮短。
首套房認定的門檻提高,,改善型購房杠桿降低,,這樣的新政對于換房族影響明顯。
二套房首付款大大增加
根據(jù)3月17日發(fā)布的《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求,,居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,,以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%,。居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的,,購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策,,即首付款比例不低于35%,購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房,、兩限房等政策性住房除外),。通知同時要求,暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款),。另外,,企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,,若交易對象為個人,,按照北京市限購政策執(zhí)行。
按照通知要求,,此項政策自2017年3月18日起執(zhí)行,。
值得一提的是,在北京市場上,,關于普通住宅的認定標準非常嚴格:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上,,單套建筑面積在140平方米(含)以下,單價或者總價未超過政府指導價,。上述三點不滿足任何一條即為非普通住宅,。
根據(jù)2014年最新調整的普通住房認定標準:五環(huán)內為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元,;五環(huán)到六環(huán)為單價低于31680元/平方米,、總價低于374.4萬元;六環(huán)外為單價低于23760元/平方米,、總價低于280.8萬元,。只要單價和總價兩個標準符合一個,,就算普通住宅。
目前,,除了自住房,,北京大部分新建住宅都屬于非普通住宅,也就是說,,如果購買二套新房,,大部分人都要按照80%支付首付。
對于購買二套二手房,,怎樣貸款合適的問題,,《證券日報》記者咨詢了北京地區(qū)某房產(chǎn)中介。工作人員給本報記者算了一筆賬,。以一套售價為600萬元的房子為例,,為了首付款比例最低,網(wǎng)簽價最高可以做到468萬元,,按照購買普通自住房不低于60%的要求,,該房子最高可貸款187萬元(468×0.4),也就是說買家需要拿出413萬元(600-187)作為首付款,,這還不包括稅費,、中介費等其他支出。
如果按照該房屋的評估價貸款,,由于評估價一般為房屋市價的85%,,由于上述600萬元的房子不屬于普通住宅,首付款的比例需不低于80%,,在這種情況下,,該房子最高可貸款102萬元(600×0.85×0.2),也就是說買家需要拿出498萬元作為首付款,。按照這樣的計算方法,,買房者的首付壓力更大,一般總價超過1000萬元的房屋選擇首付80%會比較合適,,但是需要承擔非普通住宅的大量稅費,。
若是購買二套房,由于新政暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款,,按照商業(yè)貸款187萬元,,執(zhí)行利率為5.39%(基準利率1.1倍)來計算,25年期等額本息還款的月供較30年期將增加871.96元,。
認房又認貸門檻高
根據(jù)3月17日央視新聞的解讀,,“認房又認貸”中所指的貸款,除了在北京購買住宅時的貸款之外,在北京購買商住兩用房,、在其他城市購買住宅和商住房時貸款的,,都會被納入“認房又認貸”的范圍。
不過,,《證券日報》記者走訪多家房產(chǎn)中介了解到,,由于官方口徑的文字描述都不具體,對于商品房是否納入“認房又認貸”的問題還有爭議,,也許在執(zhí)行層面,,新政會根據(jù)情況微調。
《證券日報》記者咨詢業(yè)內人士,,有關二套房的認定具體執(zhí)行如下:第一,,認房是指認北京的房,。如果全款在北京買的房,,沒有貸款記錄,需要賣掉再買,,仍算首套,;全款在外地買的房,不需要賣掉,,北京再買也算首套,。第二,認貸是指認全國的貸,。不管是在北京還是在其他城市,,只要貸款買過房,有過貸款記錄,,不管房子是否還在名下,,貸款是否還完,在北京再次購買都算二套,。
業(yè)內人士認為,,此次新政的實施是2016年“9·30新政”以來北京樓市的又一次加碼,在目前的政策力度下,,非急迫性的,、支付能力較弱的購房需求將被延遲,樓市的交易量將會下降,。
責任編輯:葉著
(原標題:北京樓市新政實施二套普通住宅最高可貸187萬元)