■本報(bào)記者 王麗新

不到20天，17個(gè)城市樓市限購限貸政策升級(jí)加碼,。以春節(jié)為起點(diǎn)統(tǒng)計(jì),，全國樓市已掀起調(diào)控潮。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，春節(jié)后至今，以北京認(rèn)房又認(rèn)貸為標(biāo)志，全國超過22個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓市的調(diào)控措施,。

多位分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)整體房價(jià)增幅將回落,，成交量將降低,。

值得關(guān)注的是,，以北京“317”政策為例，據(jù)麥田房產(chǎn)觀察統(tǒng)計(jì),，雖新政執(zhí)行細(xì)則尚未明確,，目前預(yù)估即使以網(wǎng)簽為節(jié)點(diǎn)， 2月份至新政前,，預(yù)計(jì)全市二手房成交量共計(jì)超過35000套,，其中近30%屬于尚無法辦理網(wǎng)簽的情形。

　　22城加碼樓市調(diào)控

目前來看,，不止北京,、上海等一線城市限購限貸升級(jí)，房價(jià)過熱二線樓市調(diào)控政策也紛紛從嚴(yán),，環(huán)京八城也啟動(dòng)了限購,，甚至四線城市也加入了限購隊(duì)伍，不少城市在樓盤預(yù)售方面監(jiān)管加強(qiáng),，從入口端限制房價(jià)報(bào)批價(jià)格,，其嚴(yán)厲程度不亞于2014年。

對(duì)此,，克而瑞房地產(chǎn)研究認(rèn)為,，此輪調(diào)控從短期來看，無疑將進(jìn)一步抑制投資購房,，有效抑制信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),，尤其是流入一線及熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著環(huán)一線城市也紛紛加入限購行列,，熱點(diǎn)城市需求外溢仍會(huì)尋找新的投機(jī),、投資目標(biāo)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非理性的量價(jià)齊升,，恐將造成“按下葫蘆浮起瓢”的結(jié)果,。當(dāng)然從結(jié)果導(dǎo)向來說，投資需求外溢,、返鄉(xiāng)置業(yè)到恐慌性購房對(duì)三,、四線城市來說，短期可能實(shí)現(xiàn)庫存的快速去化,，是一個(gè)利好也是一個(gè)機(jī)遇,。

就目前市場(chǎng)實(shí)際來看，大部分二線及三,、四線城市市場(chǎng)熱度仍在持續(xù),，一、二線城市的土拍熱度仍持續(xù)高溫,，后市房價(jià)看漲預(yù)期普遍存在,。在資金脫實(shí)就虛的基本面沒有徹底改變之前,，短期限購、限貸的需求端的圍堵效果不會(huì)特別顯著,，總體來說,，要想市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，一方面重點(diǎn)在于增加土地合理供給,，控制好供應(yīng)總量和節(jié)奏,，另一方面要嚴(yán)格收縮信貸杠桿，擠壓投機(jī)資金的獲利空間,，對(duì)投機(jī)投資購房釜底抽薪,。

對(duì)于整體市場(chǎng)而言，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房價(jià)漲幅將收縮,，包括目前限購限貸最為嚴(yán)格的北京市場(chǎng)。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，參考過去的經(jīng)驗(yàn)和上海,、深圳的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯減少,，價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落,，市場(chǎng)的反應(yīng)還需進(jìn)一步觀察。

　　北京30%在途交易遇風(fēng)險(xiǎn)

值得關(guān)注的是,，業(yè)內(nèi)解讀北京“317”新政后發(fā)現(xiàn),，此次新政對(duì)在二手市場(chǎng)的“連環(huán)單”殺傷力更大,。

楊現(xiàn)領(lǐng)稱,，考慮到目前北京二手房市場(chǎng)上70%以上為換房群體，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn),，換房群體“先賣后買”也被界定為二套,，首付為60%（普宅）或者80%（非普），首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比的減少,，其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體（保守估計(jì)有1萬單左右）,，要注意后期的違約風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)麥田房產(chǎn)觀察統(tǒng)計(jì),，若以網(wǎng)簽為節(jié)點(diǎn),，波及的在途交易非常多，不僅僅體現(xiàn)在有多次房貸記錄的客戶上,。2月份至新政前,，預(yù)計(jì)全市二手房成交量共計(jì)超過35000套，其中近30%屬于尚無法辦理網(wǎng)簽的情形,，主要是換房客戶尚未辦理完前一筆交易的流程,，甚至有多連環(huán)客戶目前尚處于“流程排期”之內(nèi),。

對(duì)于換房客戶而言，首付比例出現(xiàn)明顯增加,，絕大部分換房先賣后買客戶為二套（除非之前那套全款購置）,，這一方面帶來在途交易無法按合同執(zhí)行，需要增加首付支出,；另一方面,，首付預(yù)算的增加可能帶來客戶購買力的相對(duì)減少，后期成交量將會(huì)出現(xiàn)大幅下滑,，成交均價(jià)的漲幅也有望出現(xiàn)收窄,。

值得關(guān)注的是，針對(duì)受影響的在途單,，麥田房產(chǎn)通過與買方與業(yè)主溝通發(fā)現(xiàn),，目前受影響的在途單，半數(shù)都能達(dá)成一致,，短期達(dá)不成一致的往往是客戶換房造成的,，購買房產(chǎn)的買家自己也受到了政策影響，所以需要先明確前一筆交易,，才能明確自己的履約情況,。

另據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，從個(gè)案來看,，出現(xiàn)業(yè)主降價(jià)行為,，林肯公園大戶型之前業(yè)主報(bào)860萬元，出售意愿低,。新政第二天,，直降25萬元，早已看妥的客戶直接簽約了,。但整體來看,，新政后首個(gè)周末，3月18日至3月19日二手房看房量和成交量相比上個(gè)周末均下降30%左右,，并未出現(xiàn)斷崖式下跌,。