近一兩個月來,，廈門,、杭州,、深圳,、南京等曾經(jīng)一房難求的城市似乎開始降溫,?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示,，7-9月26個典型城市新開盤,、加推項目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢，9月去化率下滑的城市增至16個,。

近期,，在萬科南方區(qū)域9月月度例會上，萬科集團董事會主席郁亮表示：“ 盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進入白銀時代、進入了轉(zhuǎn)折點,，但這只是一種預(yù)測,，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天,，我們可以說轉(zhuǎn)折實實在在到來了,。”這是繼2007年底王石提出“拐點論”、 2012年喊出“白銀時代”后,，萬科再度表達了對行業(yè)的悲觀態(tài)度,。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，2016年底開始整個房地產(chǎn)行業(yè)就進入了一個調(diào)整周期,，這個周期至少要持續(xù)三年左右,，“我認(rèn)為現(xiàn)在市場的走勢會是繼續(xù)向下調(diào)整的。”

在上海易居研究院院長楊紅旭看來,，房價降溫的態(tài)勢如今得以顯現(xiàn),，一是因為深圳“731政策”再次釋放對房價的強壓制信號，二是開發(fā)商資金鏈越發(fā)緊張,，加速推盤回籠資金是其“活下去”的唯一保障,。

多樓盤大打折扣

即使是在“房子不愁賣”的深圳，房產(chǎn)中介也在近一兩個月感到了市場的涼意,。一位深圳鏈家的房產(chǎn)中介告訴時代財經(jīng)：“盡管新房均價還是比較穩(wěn)定,，但是成交量還是有所下跌，市場的觀望情緒比較濃,。三價合一后,，新房項目給中介的傭金直接腰斬一半，如今為了加速推盤,，傭金提升至2%-3%,。”

一方面提升中介的傭金比例，一方面開發(fā)商也開始通過降價直接給予購房者優(yōu)惠,。如深圳龍崗區(qū)的遠(yuǎn)洋新天地二期,，在售的6、7,、8棟,，9月以來都給予了一定優(yōu)惠，該項目中介透露：“以81平方米的戶型為例,，均價從原來的4.3萬/平方米降至如今的3.9萬/平方米,，總價便宜了約41萬。包括其它戶型,，目前在售的還有400多套,。”

除了深圳外,，不少城市也都存在一些特價樓盤。如廣州黃埔區(qū)中泰天境打出按揭97折,、全款95折的優(yōu)惠,，同屬黃埔區(qū)的萬科尚城也在進行大促銷，其中68平方米戶型的優(yōu)惠力度最大,，從原總價230萬降至190萬,。

除了上述兩個一線城市，其它一些熱點城市則推出了更大的折扣力度,。在安徽合肥,，泰禾的合肥院子如今只賣1.6萬/平方米，這一售價比備案價為2.2萬/平方米陡降6000元/平方米,，直接的后果是導(dǎo)致了前期業(yè)主拉橫幅維權(quán),。

作為曾經(jīng)領(lǐng)漲到如今獨跌的城市，廈門不少項目也推出了不少優(yōu)惠,，如萬科白鷺郡,，原價500萬的聯(lián)排別墅，如今降至中間278萬,，邊戶298萬,，由精裝變?yōu)槊鳎也粠к囄?。?jù)置業(yè)顧問介紹,，如果業(yè)主自己裝修大致花費約80萬，加上16萬/個的車位費,，該項目的降幅大概約25%,。

除了萬科白鷺郡，泰禾在廈門的汀溪院子也大幅降價,，單價由之前的2.9萬/平米降至2.2萬/平米。事實上,，恒大從9月就率先啟動了全國范圍的大型促銷活動,，優(yōu)惠范圍和力度都大。公開資料顯示,，恒大全國536個樓盤,，基礎(chǔ)優(yōu)惠89折，3個月內(nèi)付清全款93折,，公寓商辦類產(chǎn)品最低還有6折優(yōu)惠,。

大范圍降價的除了恒大外，還有不少房企通過多盤聯(lián)動的方式啟動促銷,。如銷售規(guī)模第一的碧桂園在南京啟動寶華四盤聯(lián)動,，推出一成首付的低門檻購房方式；陽光城開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據(jù)區(qū)域的不同,，制定出不同的降價策略,；佳兆業(yè)也即將在下半年集中推出位于深圳的五個項目。

行業(yè)轉(zhuǎn)折點已來臨,？

開發(fā)商如此大規(guī)模的促銷動作背后是樓市降溫的應(yīng)激反應(yīng),。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，8月北京二手房成交量環(huán)比跌了20.9%,；上海8月二手住宅成交量環(huán)比下跌了2.7%,，成交均價環(huán)比下跌3.8%；另外,，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),，廣州二手房成交量已經(jīng)連跌4個月，8月份降至低谷,。

而受“7·31新政”的影響,，深圳8月成交量環(huán)比下跌41.1%，成交均價也跌了4.9%,。9月深圳樓市持續(xù)下行,，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月29日,，9月深圳全市一手住宅的成交均價為54069元/平方米,，環(huán)比下降0.04%，成交套數(shù)為2202套,，環(huán)比下滑40.29%,。

另就新盤去化而言，熱點城市的新項目開盤去化率明顯不及以往,?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示， 7-9月26個典型城市新開盤,、加推項目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢,，8月份去化率在70%以上的城市共有17個，9月較8月減少2個,，去化率增速方面,，8月去化率下滑的城市有11個，9月增加至16個,。

整體而言,，9月29個重點城市成交量為2388萬平方米，環(huán)比下降7%,、同比持平,?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，9月的市場已沒有了往日銷售火熱的現(xiàn)象,，究其原因,，一方面調(diào)控常態(tài)化，政策不斷加碼,，投機需求得到遏制,；另一方面，前期“想買且能買得起”的剛需和改善需求都已完成階段性釋放,，后繼需求乏力,，故市場成交熱度逐步回落。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,，四季度,，一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動,，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現(xiàn)回落,，新房市場相對穩(wěn)定，而多數(shù)獨立三四線城市新房市場后勁不足,，市場將從上行進入平穩(wěn)運行周期,。

開發(fā)商往往是最先感受到市場寒意的先頭部隊，就連龍頭房企萬科都還未完成今年6300億回款目標(biāo)的一半,。郁亮表示：“在政策調(diào)控后,，我們發(fā)現(xiàn)自己失去了發(fā)觀客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱,，管理動作根本沒有考慮如何應(yīng)對政策調(diào)控,，比如不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別，更沒意識到回款延遲或沒有回款的時候給我們帶來的損失,。”

面對降溫的市場環(huán)境,，萬科管理層開始反思萬科的整個戰(zhàn)略。郁亮表示,，在這個時期萬科要做的只有“收斂”和“聚焦”,， 以“活下去”為最終目標(biāo)。“沒有收斂和聚焦,，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點中被淘汰。這么做有可能會失去機會,、錯判形勢,，但這是我們的選擇。”

上海易居研究院院長楊紅旭透露：“已有二三個開發(fā)商朋友,，跟我交流萬科的這個‘活下去’了,。此個口號,，可能嚇不住散戶小白，但已經(jīng)讓同行心里忐忑了,。主動‘活下去’,，相比，被動‘活不成’,，是應(yīng)對形勢的積極之策,。”