圖為福州一處剛建設(shè)完工的房地產(chǎn)樓盤(pán)。（資料圖片） 中新社記者 張斌 攝

三四線樓市還能熱多久,？

成交量呈上升趨勢(shì),，庫(kù)存降為近9年新低，業(yè)界認(rèn)為長(zhǎng)期支撐的動(dòng)力不足

在調(diào)控背景下,，樓市形成“冰與火”兩極分化的格局：一二線城市出現(xiàn)全面降溫,，三四線城市則較為火熱。房地產(chǎn)主要交易市場(chǎng)整體向三四線下沉,，三四線去化周期創(chuàng)近9年新低,。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三四線城市支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足,，未來(lái)布局非都市圈三四線的房企,，或面臨“換倉(cāng)”的可能。

三四線城市成交面積同比上漲13%

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了,！”來(lái)自唐山的侯女士感慨到,，最近這一兩年，唐山房?jī)r(jià)上漲較快,，目前單價(jià)基本達(dá)一萬(wàn)以上,。在焦灼的心理下，不少人擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲,，陸續(xù)下手,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日公布的今年4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，唐山新建商品住宅價(jià)格4月同比上漲4.9%,、環(huán)比上漲0.7%,。

唐山樓市上漲，非孤立現(xiàn)象,。不同于一二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷,，近一兩年,，三四線城市成交量呈上升趨勢(shì)。來(lái)自易居研究院的報(bào)告顯示,，今年年初累計(jì)至5月15日,，一線和二線城市累計(jì)成交面積同比下降，分別達(dá)-41%和-6%,，三四線城市累計(jì)成交面積則同比上升13%,。

不過(guò)，若將三線城市進(jìn)一步細(xì)分,，情況有所不同,。5月上半月，易居研究院監(jiān)測(cè)顯示,，東莞,、無(wú)錫等7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市新建商品住宅成交面積為107萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上半月增12%,，同比減14%,；而襄陽(yáng)、惠州,、徐州等11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市,，新建商品住宅成交面積為231萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上半月增加56%,，同比增1%,。

樓市的兩極分化，進(jìn)一步反饋在庫(kù)存數(shù)據(jù)上,。截至4月底,，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比，即庫(kù)存去化周期為10.3個(gè)月,，其中,，一、二,、三四線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.8個(gè)月,、9.9個(gè)月和10.4個(gè)月。從橫向?qū)Ρ瓤?，三四線城市存銷(xiāo)比下跌較為明顯,，當(dāng)前數(shù)值也是2010年以來(lái)月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化周期達(dá)到了新低,。

以最近較受關(guān)注的丹東為例,，截至4月底，丹東去庫(kù)存周期僅為13個(gè)月,，且已出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月去庫(kù)存周期變小的現(xiàn)象,。通過(guò)觀察歷史數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn),，丹東去庫(kù)存周期最高可達(dá)63個(gè)月。

此類(lèi)信號(hào)引發(fā)業(yè)內(nèi)警惕,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，三四線城市庫(kù)存不足，或存在房?jī)r(jià)上漲的壓力,。

棚改利好,，量?jī)r(jià)回調(diào)

對(duì)于此番三四線樓市超預(yù)期熱銷(xiāo)，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭點(diǎn)評(píng)稱,，既有2015年以來(lái)全國(guó)樓市發(fā)展帶來(lái)的短周期因素影響,，也有在三四線樓市低迷之后，需求集中釋放的影響,。

此外,，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，自2015年以來(lái)的“棚改三年計(jì)劃”,，提高棚改貨幣化安置比例亦是三四線熱銷(xiāo)的重要原因之一,。

2018年政府工作報(bào)告中亦明確提出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃,，今年就將開(kāi)工580萬(wàn)套。來(lái)自易居研究院一份棚改報(bào)告顯示,，預(yù)計(jì)2018-2020年三年國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款將在年均近1萬(wàn)億,，到2020年底，貸款余額預(yù)計(jì)將近5萬(wàn)億,。根據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行棚改專項(xiàng)貸款占棚改改造資金來(lái)源的65%左右,，預(yù)計(jì)未來(lái)三年全國(guó)棚改資金年均將達(dá)到1.5萬(wàn)億。

不過(guò),，在三四線樓市出現(xiàn)火熱行情后,，也引起監(jiān)管部門(mén)的注意。據(jù)媒體報(bào)道,，五一前后,，住建部約談了12個(gè)城市的政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖,。其中,，涉及城市主要是非一線城市，特別是三四線城市,，要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”定位，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房,。

房企或面臨“換倉(cāng)”

碧桂園,、恒大等房企,，2017年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)異軍突起，原因就在于,，緊貼政策導(dǎo)向而為之,，在三四線城市積極布局。碧桂園去年銷(xiāo)售額達(dá)5508億,，截至去年底,，其累計(jì)進(jìn)駐中國(guó)超600個(gè)城鎮(zhèn)，擁有超過(guò)1000個(gè)項(xiàng)目,。此外,，如中梁、祥生等中小房企,，也抓住這輪釋放機(jī)遇,，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額的突飛猛進(jìn)。

不過(guò),，“三四線城市政策也在收緊,，效果會(huì)在今年下半年逐步顯現(xiàn)。”融僑集團(tuán)首席品牌營(yíng)銷(xiāo)官?gòu)垘r認(rèn)為,，對(duì)高周轉(zhuǎn)的房企,，今年還有最后一波行情可以抓住，但對(duì)周轉(zhuǎn)速度較慢的企業(yè),，這時(shí)候進(jìn)入三四線城市,，則可能面臨相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái),，三四線城市支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足,。億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天指出，房企布局三四線更多基于短線戰(zhàn)略,，不可做長(zhǎng)線布局,。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦認(rèn)為，布局三四線,，更多是機(jī)會(huì)型貢獻(xiàn)銷(xiāo)量的布局策略,。

這是否意味著，房企未來(lái)在三四線或面臨“換倉(cāng)”的可能,？新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)此不置可否,。但他同時(shí)指出，一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是,，三四線城市數(shù)量非常多,，這為房企“換倉(cāng)”提供了廣闊的空間。

歐陽(yáng)捷總結(jié)稱,，“都市圈周邊三四線與非都市圈周邊三四線呈現(xiàn)不同的格局,。未來(lái)都市圈周邊的三四線城市,，房企會(huì)做更多深耕，非都市圈周邊的三四線城市,，棚改計(jì)劃完成后,，預(yù)計(jì)樓市會(huì)回歸平靜，房企換倉(cāng)的可能性更大,。”

記者 張曉蘭