最近一段時(shí)間以來,，多地密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政——

調(diào)控更精準(zhǔn) 樓市更健康

最近一段時(shí)間以來,，多地密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，并表現(xiàn)出保障剛需購房等精準(zhǔn)調(diào)控特點(diǎn),。專家表示,，多地樓市新政說明房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建正不斷加速。隨著“租購并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化,，以及多主體供給,、多渠道保障措施不斷出臺(tái)，自住需求保障與租賃住房市場(chǎng)發(fā)展將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)——

今年年初,，蘭州市一則取消部分限購的通知轟動(dòng)樓市,，隨后市場(chǎng)又傳出南京、合肥等地進(jìn)一步放松房地產(chǎn)調(diào)控的消息,。有傳言認(rèn)為,，這意味著熄火已久的樓市拐點(diǎn)即將到來?？沙龊跻饬系氖?，今年全國兩會(huì)閉幕至今不到1個(gè)月的時(shí)間里，已有10多個(gè)地方的樓市調(diào)控新政密集出臺(tái),。“造假禁購”“搖號(hào)賣房”等字眼再度釋放出樓市調(diào)控收緊的信號(hào),。在市場(chǎng)預(yù)期經(jīng)歷“冰火兩重天”后，樓市將何去何從,，備受關(guān)注,。

重點(diǎn)城市強(qiáng)化短期調(diào)控

3月下旬以來，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起新一輪調(diào)控?zé)岢?，新政出臺(tái)之密集讓人目不暇接,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年兩會(huì)以來,，已經(jīng)有包括大連,、昆明,、杭州、長沙,、武漢,、深圳、西安,、廣州,、成都、南京在內(nèi)的10多個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政策,。

“總體而言,，這一輪樓市調(diào)控政策是此前相關(guān)政策的延續(xù)和深化。”中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示,，一方面未出臺(tái)限制性政策的市縣開始加入調(diào)控行列,，如大連市、阜南縣等,。另一方面,，已出臺(tái)住房限制性政策的城市，對(duì)現(xiàn)行政策進(jìn)行深化,，如海南升級(jí)最嚴(yán)調(diào)控,，深圳“三價(jià)合一”，杭州,、西安將實(shí)施搖號(hào)買房政策,。這些政策都是針對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)運(yùn)行過程中存在的問題而出臺(tái)的。

在調(diào)控不斷強(qiáng)化的同時(shí),，也呈現(xiàn)出一系列的典型特征,。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，兩會(huì)后的調(diào)控特點(diǎn)主要有三,，一是重點(diǎn)城市強(qiáng)化短期調(diào)控,，大連限購和海南強(qiáng)化房地產(chǎn)限購政策都是明顯體現(xiàn)；二是規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,，無論是深圳出臺(tái)的“三價(jià)合一”,，還是杭州的搖號(hào)購房政策，皆為圍堵房地產(chǎn)交易中一些可能存在的暗箱操作,；三是精準(zhǔn)調(diào)控在各地不斷涌現(xiàn),。

值得注意的是，此次調(diào)控表現(xiàn)出了保障剛需購房的明顯特點(diǎn),。比如,，長沙要求限購區(qū)域內(nèi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房）和新建商品住房項(xiàng)目中144㎡（含）以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體,，成都則提出剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號(hào),。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前對(duì)于政策最大的創(chuàng)新就是推出了優(yōu)購模式,。“這說明即便是在搖號(hào)情況下,，房源也是不足的,，所以也是一種有序規(guī)范市場(chǎng)交易的行為,。從實(shí)際情況看，當(dāng)前此類政策手段實(shí)際上也是為了打壓各類投資投機(jī)的做法,，尤其是擠占優(yōu)先房源炒房的做法,，或者說是倒賣房源的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)說,。

調(diào)控直指房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)

歷年來,，3月份樓市的走向都是全年樓市的重要觀察點(diǎn)，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的重要窗口期,。不過,，像今年如此高密度的政策出臺(tái)也并不多見。“這些政策標(biāo)志著二季度市場(chǎng)政策繼續(xù)從緊,，而且從實(shí)際情況看,，當(dāng)前類似政策也消除了各類政策放松的幻想，所以是有積極作用的,。也說明潛在的市場(chǎng)依然過熱,，必須嚴(yán)打。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,。

張波同樣認(rèn)為,，3月份密集出臺(tái)新政其實(shí)并不意外，早在兩會(huì)期間就已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松,，長效機(jī)制深化落實(shí)的方向,。一方面出臺(tái)新政直指一些房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)，另一方面政策也更加貼近當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,，并且向剛需和無房家庭提供更多傾斜,，這符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。

記者了解到,，除了北京等一線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最近依然低迷外，全國大部分二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度依舊不低,，排隊(duì)搖號(hào)的現(xiàn)象又出現(xiàn)了,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2月份，70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.1%,。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn),。三線城市同比漲幅也分別比上月擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

樓市偏熱的原因是一些城市庫存不足,，這也形成了各地升級(jí)調(diào)控的大環(huán)境,。“去庫存的思路將繼續(xù)堅(jiān)持，但主要集中在商辦類和一些非熱點(diǎn)地級(jí)市,。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,，對(duì)于一二線城市以及熱點(diǎn)三四線城市來說，絕大多數(shù)都是市場(chǎng)交易活躍,、基本面看好的城市,。所以出現(xiàn)庫存不足情況，說明潛在的購房需求很強(qiáng)烈,。這個(gè)時(shí)候如果政策層面不關(guān)注,，那么有限的房源會(huì)延續(xù)搶購局面，進(jìn)而形成市場(chǎng)價(jià)格趨于上漲的預(yù)期,。

房?jī)r(jià)將得到更有效控制

去年3月份,，北京發(fā)布了“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”，有統(tǒng)計(jì)稱,，一年多時(shí)間里,，前后超過110個(gè)城市緊跟新政，共發(fā)布250多次調(diào)控政策,，樓市調(diào)控也收到了良好效果,。如今，隨著一系列調(diào)控新政的出臺(tái),，各方對(duì)樓市的后續(xù)走勢(shì)再次充滿了遐想,。

“短期政策繼續(xù)從緊，地方精準(zhǔn)化調(diào)控成主流,，房地產(chǎn)政策分類調(diào)控不僅體現(xiàn)在城市之間,，熱點(diǎn)城市仍將以穩(wěn)定市場(chǎng)，鞏固既有調(diào)控效果為導(dǎo)向,，進(jìn)一步深化,、優(yōu)化調(diào)控政策，城市內(nèi)部差異化調(diào)控或?qū)⒊蔀樾碌姆较颉?rdquo;白彥軍分析認(rèn)為,，在這樣的調(diào)控基調(diào)下,，房?jī)r(jià)將得到更有效的控制。

在房?jī)r(jià)總體可控的情況下,，不同城市可能發(fā)生差異化走勢(shì),。張波表示,，今年一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動(dòng)下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢(shì),。

需要注意的是,，2018年房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建正不斷加速。隨著“租購并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化,，以及多主體供給,、多渠道保障措施不斷出臺(tái)，自住需求保障與租賃住房市場(chǎng)發(fā)展將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大特點(diǎn),。“同時(shí),，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展有助于引導(dǎo)人口和住房需求合理分布，在長效機(jī)制構(gòu)建的過程中,，市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期也將進(jìn)一步增強(qiáng),。”白彥軍說,。

對(duì)于未來如何提高庫存規(guī)模,，嚴(yán)躍進(jìn)建議，當(dāng)前房企存在推盤上的惰性,，因?yàn)橄迌r(jià),，所以不主動(dòng)推盤，因此政府層面應(yīng)該督促房企積極推盤,，對(duì)于捂盤的做法要管控,。同時(shí)，要督促房企積極拿地和積極開工,，甚至各地需要在放寬預(yù)售證以及加快存量土地盤活方面做文章,。從長效機(jī)制的角度看，積極供地和大力發(fā)展租賃市場(chǎng),，將成為中長期對(duì)沖庫存不足風(fēng)險(xiǎn),、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措。（記者 王軼辰）