打響今年來地王“崩盤”第一槍 南京“地王”項目命斷資金鏈 房企抱團(tuán)越冬

往年“地王”頻出的場景依然歷歷在目,，那時就有許多人疑問，用近乎瘋狂的價格拿地,，開發(fā)商真的能賺回來,？如今，南京“京奧港未來墅”停工的事實擺在眼前,，畫風(fēng)突變劇情直轉(zhuǎn),，地產(chǎn)界出人意料地打響今年來地王“崩盤”的第一槍。

這只是近兩年來“地王”們命運的一個縮影,。2016年全國各地誕生340宗樓面價和總價“地王”,，但2017年來全國各地也實行了近乎嚴(yán)苛的調(diào)控政策。身陷調(diào)控風(fēng)暴中的地王們,，如今開發(fā)現(xiàn)狀如何呢,？

南京地王項目折戟

南京麒麟板塊“京奧港未來墅”曾是響當(dāng)當(dāng)?shù)奶靸r項目。眼下項目現(xiàn)場卻無工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上,。工地門口,，白紙黑字貼著三張封條，上書“工程暫停,、大門封閉”,。工地門口的公示牌還在昭告該地塊不菲的出身：價值47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米,，創(chuàng)下當(dāng)?shù)禺?dāng)時出讓價格紀(jì)錄,。

“停工緣于拖欠施工方工程款數(shù)千萬元，此外,，該項目一筆逾30億元的融資即將到期,。”一位不愿具名的知情人士向中國證券報記者透露，開發(fā)商為了回籠資金,，每個項目的開發(fā)周期一般控制在3年內(nèi),，如碧桂園、萬科等成熟開發(fā)商,，從拿地到預(yù)售最快半年,。但“京奧港未來墅”從2016年4月拿地至今，資金鏈一直偏緊,，其正在施工的A地塊僅有幾棟樓形似封頂，但項目整體距離完工還相去甚遠(yuǎn),。“其實11月25日就停工了,，工程欠款已累積數(shù)月。”該人士表示,。

“南京的案例并非極端個案,，而是行業(yè)性現(xiàn)象的開始。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，過去兩年地王頻出,，當(dāng)限購、限價,、限制流通等政策密集出臺后,，開發(fā)商回籠資金的周期會拉長，一旦資金鏈斷裂,，項目就陷入停罷的泥潭,。

克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年誕生的340宗總價和樓面價“地王”中,，有50宗屬于典型案例,，截至目前，其中14宗處于未開工狀態(tài)，整體開發(fā)進(jìn)度較為緩慢,，有相當(dāng)一部分項目選擇延遲入市,。

中國證券報記者對近年來北京“地王”項目實地調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，這些項目如今命運頗為坎坷,。

在車水馬龍的北京南三環(huán)西路上,，比鄰麗澤橋金融商圈，兩棟新樓矗立在老舊小區(qū)中顯得格外顯眼,。該項目即為2013年拍出的豐臺區(qū)夏家胡同“地王”項目,。有意思的是，四年多過去了,，該項目的圍擋并沒有掛出該項目的宣傳海報,，而是開發(fā)商的另一個項目。該項目銷售人員告訴中國證券報記者,，他是另一個項目的銷售,，該項目開盤時間未知，連售樓處都沒建,。一般情況下,，從拿地到預(yù)售最快在半年左右。

在朝陽區(qū)常營鄉(xiāng),，2015年拍出的一塊“地王”項目上,，卡車進(jìn)進(jìn)出出，施工機(jī)械繁忙運轉(zhuǎn),。中國證券報記者從高處俯瞰時,，該地塊只開工了一部分，另一部分仍是荒地,。該項目開發(fā)商系首開股份和保利地產(chǎn),，“項目開工的部分是配套保障房，商品房還在等公司的規(guī)劃,。”該項目負(fù)責(zé)人透露,。首開股份董秘王怡就這一現(xiàn)象接受中國證券報記者采訪時表示，其對此并不知情,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，當(dāng)前調(diào)控環(huán)境下，高價地塊項目入市難度高,，這些地塊拿地時對市場過度樂觀,，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價地，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個核心熱點城市,。整體來看,，高價地面臨市場與政策雙風(fēng)險,。

政策高壓資金趨緊

不順的銷售回款和即將到期的債務(wù)，是懸在開發(fā)商頭上的兩把利劍,，對公司的資金鏈?zhǔn)菄?yán)重考驗,。隨著時間推移，越來越高的資金成本使得“地王”項目越來越難盈利,。

例如2013年的豐臺夏家胡同項目,，土地轉(zhuǎn)讓資料顯示，夏家胡同地塊總價17.7億元,，規(guī)劃建筑面積76630平米,，配建3.8萬平米公租房，剔除保障房后,，樓面價高達(dá)45819元/平方米,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，夏家胡同地塊打造的產(chǎn)品售價可能達(dá)到9萬元/平方米以上,。從今年來北京的新房價格控制來看,，該項目若想獲得這一理想售價頗具難度，但如果不能盡快銷售,，企業(yè)面臨著更大的資金成本,。

該項目開發(fā)商在2015年10月下旬將該項目土地及現(xiàn)房抵押給長城資產(chǎn)，后又于2016年將項目公司全部股權(quán)質(zhì)押給長城資產(chǎn),。

一邊是步步驚心的財務(wù)成本,，一邊是融資渠道越來越難。今年來,，房企融資難度較往年大增,。在此境況下，海外融資,、資產(chǎn)證券化、聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)設(shè)立并購基金等方式成為房企融資新途徑,。2016年11月以來,，多家房企的公司債發(fā)行處于“冰凍”狀態(tài)。從證監(jiān)會給各公司的反饋文件看,，證監(jiān)會關(guān)注的焦點在于企業(yè)的融資用途,，比如是否用于重點調(diào)控城市的土地競拍。

同策咨詢監(jiān)測顯示,，房地產(chǎn)行業(yè)在銀行融資渠道連續(xù)4個月的融資額降低,；境內(nèi)公司債渠道10月份僅發(fā)行兩筆，這兩筆公司債均為2016年度獲批的額度,。

張大偉認(rèn)為,，整體來看，不管是境內(nèi)，還是境外,，房企的融資難度越來越大,。前期放杠桿拿地的企業(yè)，如今資金成本會劇增,，下一步將影響銷售安排,。

聯(lián)合開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險

“開發(fā)商以近乎瘋狂的價格拿地，遇到這一年多來的政策高壓,，若自身專業(yè)能力不夠,，資金儲備不足，應(yīng)對風(fēng)險能力欠缺,，那么短線資金就會在嚴(yán)苛的調(diào)控之中遭受巨大壓力,。”一上市房企副董事長告訴中國證券報記者，在嚴(yán)格調(diào)控面前,，房企往往相互抱團(tuán),、聯(lián)合開發(fā)來解燃眉之急。

以綠城為例,，它是曾經(jīng)受天價拿地影響最大的企業(yè),。2009年，這也是一波地王降臨的年代,，此后國家陸續(xù)出臺調(diào)控政策,，在2014年尤甚，這一年,，受累于持續(xù)的資金壓力,，綠城連續(xù)兩次被整合。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2015年來住宅類單宗地塊成交金額超過65億元地塊約50宗,，因涉及的資金體量大，其中32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,，占比達(dá)64%,。因此，引入更多的資金分擔(dān)壓力與風(fēng)險成主流,。這樣的“聯(lián)合體”分布在北京,、上海、深圳,、武漢等“地王”頻現(xiàn)的區(qū)域,。

“除了聯(lián)合操盤，政策高壓之下,，行業(yè)集中度也會進(jìn)一步提升,，大魚吃小魚的行業(yè)并購整合現(xiàn)象將增多,。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

今年以來,，陽光城因拿地規(guī)模較大而出現(xiàn)短期負(fù)債上升的情況,。陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示,，陽光城的土地大多集中在一,、二線城市。這些地方隨時可以找到合作伙伴,，“需要的話,，明天拿出來賣就可能賣掉，換成現(xiàn)金,。”

多位接受中國證券報采訪的房企高管對后市的預(yù)判認(rèn)為,，長期看好一、二線城市的房地產(chǎn)市場,，開發(fā)進(jìn)程跟隨市場節(jié)奏靈活調(diào)整也很正常,，大公司抗風(fēng)險能力比較強(qiáng)，因此會出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面,。但對于中小房企來說,，就沒那么輕松了。項目少,、資金緊,，意味著騰挪空間就小，一旦項目無法及時銷售回籠資金,，現(xiàn)金流一斷裂,，就只能待價而沽或破產(chǎn)。實習(xí)記者 馮穎祎