剛過了立冬時(shí)節(jié),，北京迎來明顯降溫天氣,。距離北京以東30公里的燕郊鎮(zhèn)，也同北京一道進(jìn)入寒冬,。

燕郊,，隸屬于河北省三河市西市區(qū)，地處河北,、北京邊界的一個(gè)三角地帶,。西部與北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)、西集鎮(zhèn),、宋莊鎮(zhèn)隔潮白河相望,。受地緣因素的影響，燕郊接納了不少北漂外溢的剛需人群,，成為他們首次置業(yè)起點(diǎn),。同時(shí)，也因?yàn)樵缙谫彿空呦鄬?duì)寬松,，吸引了不少投資客,。

地理位置加上大量居住人口在京工作的原因，燕郊樓市也一向被視為是北京樓市的晴雨表,。離去年嚴(yán)限購政策落地已一年有余,，不斷有消息傳出，自去年3月以來,，燕郊也受到廊坊地區(qū)多輪調(diào)控影響,。與2017年房價(jià)最高時(shí)相比，2018年的燕郊房價(jià)幾近腰斬,。如今,，在環(huán)京樓市大蕭條的背景下，曾經(jīng)房價(jià)漲勢兇猛的“領(lǐng)頭羊”燕郊,，也成為這一輪樓市的領(lǐng)跌者,。

燕郊的樓市是否真的進(jìn)入冬季？證券時(shí)報(bào)記者多次深入燕郊實(shí)地探訪,，觸摸樓市溫度,，奉上數(shù)字背后燕郊樓市的涌動(dòng)實(shí)況。

燕郊商品房10月

成交價(jià)同比下降24%

近十年以來,，作為環(huán)京樓市的代表,，燕郊承接了不少北京的外溢需求,。隨著北京房價(jià)的飛漲，燕郊樓市的發(fā)展也突飛猛進(jìn),，在2016年底到2017年初的短短半年內(nèi),，甚至創(chuàng)下了每平方米房價(jià)破3萬元奔4萬元的輝煌“戰(zhàn)績”。

燕郊也隨之從一個(gè)5萬人的經(jīng)濟(jì)落后的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展到了一百多萬人的“環(huán)京第一城”,。如今的燕郊,，常住人口近百萬，三河市每年20億的財(cái)政收入有一半多來自燕郊,。經(jīng)過十多年的建設(shè),，目前的燕郊處處被高樓填充著。

2017年3月21日,，河北廊坊出臺(tái)政策,，按照廊坊市房管局等多部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，此次實(shí)行住房限購的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)（含廣陽區(qū),、安次區(qū),、廊坊開發(fā)區(qū)）、三河市,、大廠回族自治縣,、香河縣、固安縣和永清縣,。按照規(guī)定,，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房,。

2017年6月2日,，廊坊市進(jìn)一步加碼調(diào)控措施，再度出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》,，指出非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的,，限購1套住房。

受政策影響,，這一輪調(diào)控讓燕郊不少二手房小區(qū)房價(jià)近乎腰斬,。

11月18日，記者從北京國貿(mào)大北窯南站坐814路公交車到達(dá)燕郊,，大概用時(shí)40分鐘左右,。這是北京郊區(qū)很多地方難以實(shí)現(xiàn)的。這或許就是不少在京工作者在燕郊買房的原因,，也是其商品房價(jià)格比北京很多郊區(qū)的房子還貴的原因。

從京哈線進(jìn)入燕郊,，過了地標(biāo)彩虹橋之后進(jìn)入京榆大街,，這里曾經(jīng)是聞名遐邇的“賣房一條街”,。

早幾年前記者路過這條街，收到的樓盤傳單能塞滿一書包,。賣房的吆喝聲不絕于耳,。記者此次探訪街頭不再隨處可見樓房“站街促銷員”，停留了2個(gè)小時(shí)左右,，只收到了3張樓市傳單,，其中兩張是雄安新區(qū)的看房傳單，另一張是燕郊商業(yè)廣場的傳單,。

根據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì),，截至10月底，今年廊坊（市區(qū)+燕郊）商品住宅成交5639套,，成交面積58.2萬㎡,，連續(xù)兩年下降，環(huán)比2017年下降69%,；成交均價(jià)為1.39萬元/㎡,，連續(xù)四年上漲，環(huán)比上漲31%,。今年廊坊（市區(qū)+燕郊）商品住宅累計(jì)供應(yīng)5099套,，供應(yīng)面積53.22萬㎡，連續(xù)四年下降,，環(huán)比2017年下降35%,。

記者走訪燕郊二手住宅了解到，在燕郊房市頗具代表性的悅榕灣,、潮白人家,、夏威夷南岸、理想城,、上上城等樓盤密集的小區(qū),，房價(jià)降至每平米1.6萬元到2.2萬元不等。這樣的價(jià)格與去年3月份最高峰時(shí)期的成交價(jià)幾近腰斬,。

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì),，截至10月底，燕郊的成交均價(jià)為1.65萬元/㎡,，10月,，燕郊商品住宅成交145套，成交面積1.23萬㎡,，連續(xù)兩個(gè)月下降,，10月環(huán)比下降14%，同比下降19%,。燕郊商品住宅成交價(jià)格連續(xù)三個(gè)月上漲后首次下降,，為1.6萬元/㎡,，環(huán)比下跌8%，同比下降24%,。燕郊商品住宅成交金額為1.98億元,，環(huán)比下降22%，同比下降39%,。

從數(shù)據(jù)來看,，燕郊的樓市確實(shí)“涼涼”了。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，降溫的背后出現(xiàn)了“兩極分化”,，政策限購下70年產(chǎn)權(quán)的商品房量價(jià)齊跌，而不受政策影響的公寓樓卻逆勢突圍,，備受追捧,。

二手房帶看量降七成

好戶型住宅加長售期

燕郊的二手房市場體量相對(duì)較大，經(jīng)過十幾年的建設(shè),，新建住宅已經(jīng)很少,，大部分業(yè)主已經(jīng)有房本可以再上市。近一年燕郊樓價(jià)確實(shí)出現(xiàn)比較明顯的降幅,。

記者走訪的燕郊多位中介人員也證實(shí),，燕郊樓市與去年嚴(yán)控之前進(jìn)入明顯的調(diào)整階段，想入手的購房者沒有購房資格摩拳擦掌而不得,，而一些著急用錢的業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)售房,，甚至不惜低于購房價(jià)出售。

11月24日,，在燕順路上一家大型中介興達(dá)置業(yè),，樓頂上懸掛著單字有一扇窗戶大小的紅字招牌，但鮮有購房者進(jìn)門咨詢,，顯得闊氣的門面十分落寞,。

記者看到門口的樓盤推介展板上原先的價(jià)格都被黑色的馬克筆劃掉，在旁邊標(biāo)注了降價(jià)的箭頭,，寫上了新的價(jià)格,，降價(jià)幅度少則七八萬，多則一二十萬,。

“雖然燕郊樓市近一年來已經(jīng)降低不少,，但前來咨詢的客戶并不多。”興達(dá)置業(yè)的銷售人員李女士承認(rèn)現(xiàn)在房產(chǎn)中介的門庭冷落,，但隨即她勸告記者如果具備購房資格就要馬上入手,。

“您看這家全南向戶型，單價(jià)22000元/平米左右，83平米毛坯,，180多萬就能拿下了,。我們現(xiàn)在就能去看房。”不容記者多說,，李女士已幫記者選好了一套她認(rèn)為性價(jià)比很高的二手房。“現(xiàn)在買二手房均價(jià)在1.8萬左右,，滿兩年還能免增值稅,，比買一手房合適。二手房你看哪套就買的哪套,，期房你就只能看個(gè)規(guī)劃,，看不到自己的房子。我要帶你去看的這個(gè)小區(qū),，去年最高的時(shí)候二手房都漲到4萬了,。所以現(xiàn)在買就是撿漏的好時(shí)候。”

這是一套悅榕灣的高層住宅,。一進(jìn)小區(qū)置身二十多層密集的樓群中,，天際線被切割成井口一般，略感壓抑,。相對(duì)高端的小區(qū)定位做了人車分流的設(shè)計(jì),，小區(qū)人流不多，樓間被綠化填滿,。李女士強(qiáng)推的這間毛坯房,，透過客廳的落地窗能看到附近的潮白河。

據(jù)李女士介紹,，房主購買這套房時(shí)的單價(jià)也就2萬出頭,，因?yàn)槭情_盤沒多久的樓盤，目前還沒有拿到房本,，現(xiàn)在幾乎是折價(jià)出售,。

“以前帶客戶看房，一天都撈不著喝口水,，現(xiàn)在少了至少有七成,。不過不這樣房價(jià)也不可能這么低不是？”李女士告訴記者,，這還是中介重點(diǎn)推介的情況下,。但即便帶看少也有成交相對(duì)快的，主要是已有燕郊本地戶口,，換房或者買第二套,。

中介關(guān)張改成拉面店

售房者主動(dòng)降價(jià)幾十萬

與購房者一道減少的還有二手房中介。

興達(dá)置業(yè)的李女士因?yàn)槭茄嘟急镜厝耍运愕蒙腺Y深燕郊中介從業(yè)人員,，也是一小部分還在堅(jiān)守的銷售人員,。據(jù)她告訴記者，店里很多外地的銷售人員都已經(jīng)離開燕郊市場,。這一說法解釋了記者在門店看到的景象,，周末，原本是二手房中介最忙碌的日子,，店里卻鮮有客戶光顧,，辦公座位三分之一都沒坐滿。李女士告訴記者,，大中介相對(duì)好點(diǎn),，許多小中介已經(jīng)支撐不下去關(guān)門閉戶了。

記者走訪了燕郊多個(gè)大型小區(qū),，周邊二手中介關(guān)張的情況非常普遍,。

夏威夷南岸是燕郊距離北京最近的小區(qū)之一，近百棟樓群也是二手中介經(jīng)營的重點(diǎn)小區(qū)之一,。在南門門口就聚集著興越房產(chǎn),、夏威夷二手房等多家二手房中介。

11月18日,，記者看到,，興越房產(chǎn)一樓的兩個(gè)門面，一個(gè)關(guān)張,，另一個(gè)改成了“中國蘭州牛肉拉面”店,。經(jīng)營自家二手房的夏威夷二手房門店也未能幸免，將一半的門面轉(zhuǎn)租開起了“德奈福健康洗衣”店,。

此時(shí)一位夏威夷南岸的業(yè)主田女士進(jìn)店,，要掛牌出售自己的房子。該業(yè)主住房位于XX號(hào)樓2單元,，88平米,，“三陽開泰”的戶型，心理預(yù)期賣200萬,。

“最高170萬,，200萬壓根兒沒人看，你想賣高了沒用,。”銷售張女士打斷了田女士的講話,，為了表明自己說的沒錯(cuò)，把電腦屏幕推到田女士面前,，讓她看數(shù)據(jù)庫里其他在售樓房的情況,。

“現(xiàn)在這市場,，我建議你掛165萬比較合適。正在賣的XX號(hào)樓X單元和你相同戶型的房子,，年初掛的200萬沒人瞅,，房主主動(dòng)降到165萬。我們集中給推也有一些帶看,，但還沒賣出去,。”張女士建議田女士不要對(duì)售房價(jià)格有太高預(yù)期，“去年初還能賣到單價(jià)3.8萬,。2017年5月份限購政策,，到現(xiàn)在還沒有松動(dòng)跡象，房價(jià)一直在跌,，而且到年底了估計(jì)還要跌一點(diǎn)。”

“這跟您的戶型一樣,，這家中間戶帶飄窗,，賣163萬，5月份掛的現(xiàn)在還沒賣出去,。”銷售張女士一邊調(diào)出了多個(gè)與田女士相似戶型的在售樓房,，一邊說，“現(xiàn)在房子能不能賣出去不光要看價(jià)格,，高于市場價(jià)肯定沒戲,。還得看你的樓層，你家XX號(hào)樓正好在小區(qū)里面戶型還行,。你這還有幾十萬的尾款,。這就還得看客戶的情況，如果客戶著急買,，你這有尾款的房子也不好賣,。”

“明年市場估計(jì)還得低谷，這政策剛收緊不可能一下就放開了,。”張女士不忘勸導(dǎo)田女士降低預(yù)期,。

公寓樓火爆

土豪一次買三層

二手房不景氣，新房也好不到哪去,。記者通過多種途徑獲悉,，燕郊近期幾乎沒有商品房新盤開盤，但新開盤的公寓樓卻意外火爆,。

“我們代理的二手房一手房都有,，但是新房只有公寓。現(xiàn)在燕郊沒有新盤在開盤,，港中旅近期開盤,，但日期和價(jià)格都還沒確定。”興達(dá)置業(yè)的王先生告訴記者。“燕郊沒有開盤的70年的住宅,，有40年的公寓,。你如果沒有資格，只能買公寓,。如果有資格就買住宅,，漲得高出售也好賣。”

王先生說的公寓,，目前燕郊在售的新盤只有首爾甜城方立方一家,。

11月24日，記者來到潮白大街邊上的首爾甜城方立方售樓接待中心,，門前的停車場已滿,，只能在門前的大路兩旁見縫插針臨時(shí)停車。停車場里的車牌顯示有來自北京,、江蘇,、安徽、河北等地,。

進(jìn)入接待中心的大門,，近百平米的面積站滿了熙熙攘攘的人群。大門對(duì)面墻上的樓盤位置地圖前,，以及接待中心正中間的沙盤周圍,，圍滿了仔細(xì)聽銷售講解的客戶。這與有名的“燕郊樓市一條街”的凄涼,，隨處可見關(guān)張的房產(chǎn)中介,，形成了鮮明的對(duì)比。

一位銷售人員帶記者看房,，他講解的聲音嘶啞疲憊,。“痛并快樂著，我今天上班到現(xiàn)在還沒來得及吃飯,。”銷售人員告訴記者,，“這個(gè)盤確實(shí)非常火爆,，你在大廳也看到了,。今天正好又是周末，人更多,。”

記者在沙盤上看到,，北京延伸至燕郊的一條地鐵，在燕郊有一站燕順路站,，距離該樓盤一公里左右,。

據(jù)銷售人員介紹,，現(xiàn)在開盤的公寓，主要是三四十平的LOFT戶型,，也有七八十平的平層,。目前LOFT戶型銷售最火爆，40多平的戶型已經(jīng)基本售罄,。

“首付7萬起,，33~88㎡多變空間，低總價(jià)不限購不限貸,。首付分期2~3年沒有利息,。如果是在北京工作的年輕人，這可能就是你扎根北京的最后機(jī)會(huì)了,。”銷售人員告訴記者,，首付分期是由開發(fā)商墊付，減輕年輕人的購房負(fù)擔(dān),。

銷售人員帶記者上到二樓看了LOFT戶型的樣板間,，進(jìn)門就是樓梯的樣板間里站滿了正在看房的購房者，想要移動(dòng)需側(cè)身讓過,。

記者看到銷售人員iPad銷售系統(tǒng)里，大部分是標(biāo)紅的已售房,。能挑選的余地并不大,，目前還有少量在售的戶型。比如D1-1-2015戶型,，是一套面積33.15平米的LOFT,，與動(dòng)輒幾百上千萬的房價(jià)相比，這套公寓的總價(jià)只需75萬左右,。雖然總價(jià)相對(duì)較低,，但單價(jià)近2.3萬，比70年產(chǎn)權(quán)的商品房貴,。

“位置好,，總價(jià)低，首付更低還能分期,，不受限購資質(zhì)限制,，幾乎沒有競品，你說我們能不火爆,，單價(jià)能不高嗎,？”銷售人員告訴記者，前來購房的人多數(shù)是在北京工作,，前兩天有人一下買了三層,，邊說邊劃拉著銷售系統(tǒng)告訴記者是哪三層,。

或許是客戶多的原因，銷售向記者講解完,，并不多勸買,，也沒有引導(dǎo)記者下定金，接著又給下一家去做講解,。無形中給人一種感覺,，樓市降溫的數(shù)據(jù)并沒有反映出燕郊樓市不缺購房需求。（記者 易永英）